Karol Sienkiewicz

radca prawny

Doradzam wierzycielom, którzy chcą podać dłużnika do sądu i odzyskać swoje pieniądze. Pomagam też w innych postępowaniach przeciwko nieuczciwym dłużnikom. [Więcej >>>]

Egzekucja ze spółdzielczego prawa do lokalu

Wczoraj wziąłem udział w seminarium Rynek ciepła w Toruniu, gdzie mój wspólnik Piotr Zamroch, specjalista w zakresie inwestycji sieciowych, wygłosił referat „Służebność przesyłu w praktyce i jej wpływ na funkcjonowanie systemu ciepłowniczego”. O służebności tej niedługo powstanie jego blog, mnie natomiast zainspirowało wystąpienie prezesa jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Toruniu, który powiedział, że

Spółdzielnia mieszkaniowa jest jak zdołowana wróżka, która poszła do psychologa i powiedziała, że nie widzi swojej przyszłości.

Nie wiem, czy spółdzielnie kiedykolwiek były jak wróżki, jednak ich przyszłość rzeczywiście jest dość niejasna. Takie czasy…

Jednym z powodów tej sytuacji jest z pewnością zakaz tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (kiedyś było jeszcze „mieszkalnego”), a więc podstawowego prawa, na którym opierała się spółdzielczość.

Na szczęście prawa już utworzone istnieją i nikt nie chce ich na siłę likwidować. A jak przeprowadzić z tego prawa egzekucję? I czy w ogóle jest to możliwe?

Wyjaśnia to art. 17 (2) ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

A jak tę egzekucję przeprowadzić? To również wyjaśnia ta ustawa, a dokładnie jej art. 17 (13)

Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

A więc zgodnie z kpc, stosowanym odpowiednio (odpowiednio to takie niedookreślone pojęcie, jedno z moich ulubionych). Chodzi oczywiście o art. 921-1113 kpc. Egzekucja zatem przebiegnie tak jak przy nieruchomościach:

1)      zajęcie prawa do lokalu,

2)      dokonanie jego opisu i oszacowania,

3)      sprzedaż licytacyjna,

4)      przysądzenie prawa na rzecz licytanta.

Taki tryb stosuje się zarówno do prawa, dla którego ustanowiono księgę wieczystą (jest to coraz popularniejsze), jak takiego, dla którego księgi nie ma. Jeżeli księga jest, to komornik dokona w niej wzmianki o egzekucji (kosztuje to 60 zł).

Pamiętaj, że licytant ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni (ale obecnie nie musi z tego korzystać).

Można pewnie stworzyć by oddzielny blog o samej tylko egzekucji z nieruchomości. Odmienności jednak w odniesieniu do prawa spółdzielczego jest naprawdę niewiele.

O czym warto pamiętać:

Po pierwsze o tym, że wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem jest uprzywilejowana co do kolejności. Podlega ona bowiem zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną hipotecznie, a więc przed kategorią 5. Taka jakby kategoria 4 i 1/2. Może zatem się okazać, że ustanowisz hipotekę, ale nic nie dostaniesz, bo Twój dłużnik zalegał wobec spółdzielni. Dlatego warto już na samym początku przez komornika ustalić, czy nie ma tych zaległości.

Po drugie przy licytacji tego prawa wierzyciel hipoteczy może łatwiej przejąć prawo „na własność” w przypadku braku licytantów na pierwszej licytacji. Uwaga: może tak zrobić tylko wierzyciel hipoteczny (a nie każdy wierzyciel). A do tego nie musi on składać rękojmi. Cena przyjęcia wynosi nie mniej niż ¾ sumy oszacowania.

Przedmiotem egzekucji nie musza być tylko mieszkania (prawa do lokali mieszkalnych). W miastach dość chodliwym towarem są garaże (prawo do garaży) czy prawa do lokali użytkowych. W tej chwili prowadzę egzekucję skierowaną do prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Do tych wszystkich praw stosuje się właśnie przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Okazuje się zatem, że nawet, jeżeli spółdzielczość nie jest w rozkwicie, to prawa powstałe w czasach dawnej świetności mogą pomóc Ci w odzyskaniu Twoich pieniędzy. Warto zatem poszukać tych praw, bowiem nie wszystkie spółdzielnie to ohydne blokowiska.

 

{ 13 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Rafał Chmielewki | e-Marketing Prawniczy Listopad 18, 2011 o 22:46

Z takimi blokowiskami spółdzielnie mnie przynajmniej się kojarzą… Natomiast zawsze ciekawiło mnie to, co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nidy nie mogłem tego objąć rozumem (bo na lekturę i wgłębienie się w temat nigdy czasu i chęci nie znalazłem), więc starałem się to „zrozumieć samodzielnie”. Raz nawet, kiedy planowałem kupić lokal użytkowy, w chwili gdy dowiedziałem się, że to spółdzielnia, przestała mnie taka inwestycja interesować. W zasadzie nie wiem, czy słusznie. Ale raczej wolałbym własność – po prostu…

Na marginesie, ostatnio się dowiedziałem, że własność nieruchomości jest tylko prawem hipotetycznym. Autor pewnej publikacji sugerował, że wystarczy przestać płacić podatek od nieruchomości, a zaraz się okaże, do kogo ona naprawdę należy 🙂

Pozdrawiam Panie Karolu i dziękuję za ciekawy artykuł!
Rafał

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Listopad 19, 2011 o 09:22

@Rafał, dzięki 🙂
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nic innego jak ograniczone prawo rzeczowe. Wiele to wyjaśnia, prawda? 🙂 No cóż, to pop prostu taka proteza z czasów poprzedniego ustroju – jak coś dać niewiele dając. Własność jest oczywiście lepsza, chociaż do lokalu nazywa się ona „odrębną własnością”. Też taka abstrakcyjna konstrukcja (z udziałem w gruncie).

Właściciela najłatwiej ustalić w sprawie o zasiedzenie – wtedy okazuje się, że od 30 lat cała masa ludzi posiadała jakąś działkę czy dom…

Odpowiedz

Karolina Grudzień 7, 2011 o 12:58

A czy wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy może się dowiedzieć w takiej spółdzielni czy dłużnik zamieszkujący pod danym adres jest posiadaczem tej nieruchomości czy tylko komornik ma takie prawo?

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Grudzień 7, 2011 o 13:03

@Karolina, można próbować, ale nikt nie ma obowiązku udzielania tych informacji. Praktyka jest różna. Komornikowi natomiast trzeba odpowiedzieć.

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 8, 2013 o 18:52

@Karol Sienkiewicz Jeśli w w księdze hipotecznej jest wpisane na razie ostrzeżenie spółdzielni mieszkaniowej o prowadzonej egzekucji z tytułu niepłacenia czynszu ( spółdzielcze prawo własności do lokalu ) to gdy wpiszę się jako kolejny wierzyciel to po zlicytowaniu lokalu będę zaspokojony w tym samym stopniu co spółdzielnia czy też ma znaczenie suma wierzytelności – spółdzielnia ma 50 tys. , ja -ok. 40 tys , są też inni wierzyciele n a ok. 40 tys złotych ale nie mają najwidoczniej zamiaru dokonania wpisu do hipoteki , mieszkania jest warte ok. 130 tys złotych-czy inni wierzyciele niewpisani do hipoteki zostaną także zaspokojeni i jak się to ma do wierzytelności zabezpieczonych hipoteką tzn. spółdzielni i mojej ? ?

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Wrzesień 8, 2013 o 18:55

Piotr, hipoteki spłaca się wg kolejności wpisów. Najpierw hipoteka nr 1 w całości, jak zostanie to nr 2 i tak dalej….

Odpowiedz

Aga Grudzień 7, 2015 o 23:24

Spoldzielnia zgodnie z art. 1025 par. 4 k.p.c. jest w tym wypadku uprzywilejowana

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 9, 2013 o 08:50

Dziękuję, a jeśli dajmy na to zostanie mi z 20 tys. na hipotece to kowta ta obciąży hipotekę nowego nabywcy? Co wówczas Pan by mi doradził aby odzyskać resztę kwoty?

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Wrzesień 9, 2013 o 09:06

Piotr, jeżeli oczekujesz porady, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.

Odpowiedz

Wanda Październik 18, 2013 o 22:28

Witam, zgodnie z przepisami wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem jest uprzywilejowana co do kolejności. W jakim przypadku mamy do czynienia z nie wniesionym wkładem budowlanym? Warunkiem ustanowienia spółdzielczego wł. pr. do lokalu było wniesienie tego wkładu. Zachodzę więc w głowę kiedy taka sytuacja zaistnieje? Ale niestety ostatnio widziałam taki plan podziału uwzględniający wierzytelność tego rodzaju. Jak to możliwe?

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Październik 19, 2013 o 15:40

Wanda, przecież możliwe jest zobowiązanie do wniesienia wkładu. Szczegóły reguluje umowa lub statut. Zobacz art. 9 ust. 1 ustawy o SM: Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Podobnie w art. 18.

Odpowiedz

Maciek Kwiecień 22, 2015 o 22:48

Dzień dobry
Mam pytanie czy wierzyciel i/lub w jego imieniu komornik może wystąpić do sądu ksiąg wieczystych z wnioskiem o „przymusowe” założenie księgi wieczystej dla własnościowego prawa do lokalu, który posiada dłużnik?
Jak przeprowadzić egzekucję z własnościowego prawa do lokalu, gdzie dłużnik jest współwłaścicielem w 1/2 tego lokalu. Drugi właściciel to brat dłużnika.
Za wskazówkę jak poradzić sobie w takiej sytuacji z góry dziękuję
Maciej

Odpowiedz

Felicja Grudzień 29, 2016 o 14:34

Pani X zdała mieszkanie / spółdzielcze własnościowe /-zadłużone do spółdzielni z uwagi za zubożenie spowodowane chor0bą w celu odzyskania wkładu. Spółdzielnia w tym celu po sprawdzeniu KW zleciła wycenę wg wartości rynkowych i ogłosiła przetarg na ww mieszkanie .
Czy postąpiła słusznie.?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: