Niewindykowalni

W piątkowej Gazecie Wyborczej (9 marca 2012) przeczytałem ciekawy tekst Krzysztofa Katki pt. Niewindykowalni. Opis przypadku kredytobiorcy, który nie jest w stanie spłacać kredytu, a wartość nieruchomości, która miała być zabezpieczeniem tego kredytu, mocno spadła. Egzekucje bezskuteczne, nie ma chętnych do kupna tego domu i ziemi. Ciekawy przypadek, chociaż nie odosobniony. Tekst można przeczytać tutaj.

Przy okazji redaktor wskazuje sposoby skutecznego kombinowania, czyli wykorzystywania istniejących przepisów i luk w prawie, w celu udaremnienia sprzedaży nieruchomości. Czy prawo jest rzeczywiście bezradne i czy zawsze tak będzie? Niekoniecznie.

Metoda pierwsza „na najem”. Prosty, ale i dość skuteczny sposób. Polega na wynajęciu domu czy mieszkania na kilkadziesiąt lat (maksymalnie 10 lat, pomiędzy przedsiębiorcami 30), przy czym umowa musi być zawarta w formie przynajmniej z datą pewną, czyli u notariusza (może być oczywiście akt notarialny). Nabywca nieruchomości nie może takiej umowy wypowiedzieć, co wynika z przepisów kc (art. 678 § 2). A kto chce kupić dom z lokatorami?

A jak ma być po 3 maja 2012 r., po wejściu w życie nowelizacji kpc? Dużo lepiej.

Otóż w art. 930 kpc dodany został § 4:

Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Ponadto w art. 929 dodano § 1(1) w brzmieniu:

Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika.

To niezły pomysł. Sprawdził się całkiem nieźle w przepisach prawa upadłościowego i naprawczego, więc dlaczego nie w egzekucji? Po wejściu w życie noweli do kpc wynajęcie nieruchomości i pobranie czynszu za 30 lat z góry niewiele już da dłużnikowi. A i najemca będzie musiał płacić czynsz po raz drugi (oczywiście, o ile za pierwszym razem zapłacił). Natomiast nabywca nie będzie musiał w ogóle przejmować się umową najmu – nikt nie będzie mógł wobec niego powołać się na ochronę najemcy. Powinno być lepiej, chociaż zmiana dotyczy umów zawartych po zajęciu nieruchomości.

Ale najskuteczniejszy w walce z metodą „na najem”  będzie art. 1002 kpc, który otrzymał brzmienie:

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się  postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Czyli masz możliwość  wypowiedzenia umowy – w ciągu roku najem ustaje, niezależnie od tego, kiedy umowa została zawarta. To pewnie będzie oznaczało koniec umów na 30 lat. I to bardzo dobrze, że ktoś to w końcu zauważył!!

Metoda druga „na podstawkę”. Chodzi o to, że przyjaciel dłużnika licytuje na maksa, wygrywa licytację, ale potem nie kupuje nieruchomości. Traci co prawda wadium, ale daje dłużnikowi czas, a dokładnie rok, bo dopiero po roku można ponownie licytować nieruchomość.

Od maja 2012 r. termin ten ulegnie skróceniu do pół roku, o czym już pisałem. Dłużnik będzie miał więc krótszą przerwę od komornika. Ponadto z tej rękojmi część kwoty przypadnie wierzycielowi, o czym też już pisałem. Rozwiązanie to nie wyeliminuje podstawiania znajomych, uczyni to jednak nieco mniej opłacalnym.

Niestety nie znam sposobu na metodę „na dożywocie” i „na pożar”, o których napisano w tym artykule. Albo raczej te, które przychodzą mi do głowy zwłaszcza w kontekście dożywocia są zbyt makabryczne…

A poza tym do 3 maja 2012 r. dłużnicy wynajdą inne metody…

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

magda Czerwiec 8, 2014 o 03:27

Widzę że Pan Radca ma sentyment do wierzycieli i nabywców,gdyż wyczuwa się tu jednostronność.Jest Pan niesprawiedliwy wobec dłużników i zarzuca im Pan cwaniactwo-że niby stosują kruczki omijając prawo.Bzdury!jest Pan niesprawiedliwy i to bardzo.Nie przyszło Panu do głowy,że ten blog czytają ludzie biedni?Tacy, którzy potrzebują pomocy i szukają jej na stronach internetowych,gdyż nie stać ich na to,by opłacić radce prawnego-a nie są to menele.Trzyma Pan stronę ludzi,którzy mają swoich prawników,znajomości i to oni znają kruczki,o które posądza Pan dłużników.To zazwyczaj nabywcy,którzy obracają nieruchomościami i mają kolegów komorników,którzy im w tym pomagają.Zlicytują mieszkanie za pół ceny,naliczą potrójny czynsz i naliczą sobie koszty że głowa boli.Przy pomocy radcy obejdą prawo,sąd nie pozwoli to radcy dadzą pełnomocnictwo i zniszczą człowiekowi życie-bo biedny-to zabrać co się da!Skargi nie napisze bo nie potrafi,nie zna nawet swoich praw,by się obronić przed pazernością hien.Czytam Pana blog i proszę przemyśleć czy nie mam racji.Szukałam porady by odzyskać co niesłusznie mi zabrano,a dostałam po nosie.

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Czerwiec 15, 2014 o 22:31

magda, dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Current ye@r *

Poprzedni wpis:

Następny wpis: