Niewindykowalni

W piątkowej Gazecie Wyborczej (9 marca 2012) przeczytałem ciekawy tekst Krzysztofa Katki pt. Niewindykowalni. Opis przypadku kredytobiorcy, który nie jest w stanie spłacać kredytu, a wartość nieruchomości, która miała być zabezpieczeniem tego kredytu, mocno spadła. Egzekucje bezskuteczne, nie ma chętnych do kupna tego domu i ziemi. Ciekawy przypadek, chociaż nie odosobniony. Tekst można przeczytać tutaj.

Przy okazji redaktor wskazuje sposoby skutecznego kombinowania, czyli wykorzystywania istniejących przepisów i luk w prawie, w celu udaremnienia sprzedaży nieruchomości. Czy prawo jest rzeczywiście bezradne i czy zawsze tak będzie? Niekoniecznie.

Metoda pierwsza „na najem”. Prosty, ale i dość skuteczny sposób. Polega na wynajęciu domu czy mieszkania na kilkadziesiąt lat (maksymalnie 10 lat, pomiędzy przedsiębiorcami 30), przy czym umowa musi być zawarta w formie przynajmniej z datą pewną, czyli u notariusza (może być oczywiście akt notarialny). Nabywca nieruchomości nie może takiej umowy wypowiedzieć, co wynika z przepisów kc (art. 678 § 2). A kto chce kupić dom z lokatorami?

A jak ma być po 3 maja 2012 r., po wejściu w życie nowelizacji kpc? Dużo lepiej.

Otóż w art. 930 kpc dodany został § 4:

Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Ponadto w art. 929 dodano § 1(1) w brzmieniu:

Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika.

To niezły pomysł. Sprawdził się całkiem nieźle w przepisach prawa upadłościowego i naprawczego, więc dlaczego nie w egzekucji? Po wejściu w życie noweli do kpc wynajęcie nieruchomości i pobranie czynszu za 30 lat z góry niewiele już da dłużnikowi. A i najemca będzie musiał płacić czynsz po raz drugi (oczywiście, o ile za pierwszym razem zapłacił). Natomiast nabywca nie będzie musiał w ogóle przejmować się umową najmu – nikt nie będzie mógł wobec niego powołać się na ochronę najemcy. Powinno być lepiej, chociaż zmiana dotyczy umów zawartych po zajęciu nieruchomości.

Ale najskuteczniejszy w walce z metodą „na najem”  będzie art. 1002 kpc, który otrzymał brzmienie:

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się  postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Czyli masz możliwość  wypowiedzenia umowy – w ciągu roku najem ustaje, niezależnie od tego, kiedy umowa została zawarta. To pewnie będzie oznaczało koniec umów na 30 lat. I to bardzo dobrze, że ktoś to w końcu zauważył!!

Metoda druga „na podstawkę”. Chodzi o to, że przyjaciel dłużnika licytuje na maksa, wygrywa licytację, ale potem nie kupuje nieruchomości. Traci co prawda wadium, ale daje dłużnikowi czas, a dokładnie rok, bo dopiero po roku można ponownie licytować nieruchomość.

Od maja 2012 r. termin ten ulegnie skróceniu do pół roku, o czym już pisałem. Dłużnik będzie miał więc krótszą przerwę od komornika. Ponadto z tej rękojmi część kwoty przypadnie wierzycielowi, o czym też już pisałem. Rozwiązanie to nie wyeliminuje podstawiania znajomych, uczyni to jednak nieco mniej opłacalnym.

Niestety nie znam sposobu na metodę „na dożywocie” i „na pożar”, o których napisano w tym artykule. Albo raczej te, które przychodzą mi do głowy zwłaszcza w kontekście dożywocia są zbyt makabryczne…

A poza tym do 3 maja 2012 r. dłużnicy wynajdą inne metody…

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

magda Czerwiec 8, 2014 o 03:27

Widzę że Pan Radca ma sentyment do wierzycieli i nabywców,gdyż wyczuwa się tu jednostronność.Jest Pan niesprawiedliwy wobec dłużników i zarzuca im Pan cwaniactwo-że niby stosują kruczki omijając prawo.Bzdury!jest Pan niesprawiedliwy i to bardzo.Nie przyszło Panu do głowy,że ten blog czytają ludzie biedni?Tacy, którzy potrzebują pomocy i szukają jej na stronach internetowych,gdyż nie stać ich na to,by opłacić radce prawnego-a nie są to menele.Trzyma Pan stronę ludzi,którzy mają swoich prawników,znajomości i to oni znają kruczki,o które posądza Pan dłużników.To zazwyczaj nabywcy,którzy obracają nieruchomościami i mają kolegów komorników,którzy im w tym pomagają.Zlicytują mieszkanie za pół ceny,naliczą potrójny czynsz i naliczą sobie koszty że głowa boli.Przy pomocy radcy obejdą prawo,sąd nie pozwoli to radcy dadzą pełnomocnictwo i zniszczą człowiekowi życie-bo biedny-to zabrać co się da!Skargi nie napisze bo nie potrafi,nie zna nawet swoich praw,by się obronić przed pazernością hien.Czytam Pana blog i proszę przemyśleć czy nie mam racji.Szukałam porady by odzyskać co niesłusznie mi zabrano,a dostałam po nosie.

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Czerwiec 15, 2014 o 22:31

magda, dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Adam Luty 4, 2015 o 15:45

Szanowny Panie Radco Prawny,
niestety znalazłem się w sytuacji jaką wyżej Pan opisuje.
1.Pożyczyłem przyjacielowi 400 tyś zł zabezpieczając się na Kw w dziale IV hipoteka.
2.Oczywiście przyjaciel nie oddał pieniążków.
3.Skierowałem sprawę do prawnika, sądu.
4.Otrzymałem wyrok na przyjaciela.
5.Komornik wystartował do sądu w celu dokonania wpisu do KW dział III
6.Dostał dwukrotnie kopniaka.
7.Okazało się, że przyjaciel zdążył sprzedać nieruchomość i już do niego nie należy.
8.Dostałem informację z sądu, że muszę wyczerpać wszelkie sposoby dogadania się z nowym właścicielem zanim podejmę jakiekolwiek próby odzyskanie pieniążków z nieruchomości.
9.Nowy właściciel wydzierżawił nieruchomość z datą pewną i wpisał roszczenia w dziale III na kwotę 2,5 miliona poniesionych nakładów. oraz 800 tyś na wypadek zerwania umowy.
10. żaden komornik nie podejmie się tej sprawy bo nie widzi w tym interesu.
11. komornik prowadzi egzekucję z osoby oraz nieruchomości pod warunkiem, że osoba jest jej właścicielem JESZCZE! Jeżeli nie to mogę gościa cmoknąć.
Wiem Wiem…. nowy właściciel jest dłużnikiem rzeczowym:)Ciekawy papierek coś w stylu posiadania działki na księżycu.
Ciekawy kraj.
Dodam jeszcze, że rozmawiałem z wieloma prawnikami o dużym doświadczeniu.
Jestem na przegranej pozycji ale hipotekę MAM.
Teraz już wiem, że trzeba wpisywać się w dział III KW przy każdej umowie.
Dział IV KW to tylko fikcja pozornie zabezpieczająca.
Myślę, że Pański wpis można DOSŁOWNIE wyrzucić do śmieci.
Bardzo przepraszam za jakość mojego wpisu. nie jestem tak wykształcony i oczytany jak Pan.
Potrafię Tylko zarabiać kasę
pozdrawiam
Jakub

Odpowiedz

Karol Sienkiewicz Luty 4, 2015 o 15:52

Jakub, nic nie poradzę, że zderzyłeś się z trudną materią, błąd popełniłeś już przy punkcie 1.
A z tym zarabianiem kasy to bym nie przesadzał….

Odpowiedz

Mateusz Maj 13, 2015 o 16:43

Widzę, że Ci wybitni prawnicy, którzy Ci radzili nie znają pojęcia pierwszeństwa w KW. Co z tego, że w dziale III są wydumane roszczenia, skro wpisano jej po Twojej hipotece?

Odpowiedz

Erste Maj 22, 2015 o 22:41

W wyniku licytacji komorniczej nabyto nieruchomosc z 20-letnia dzierzawa. Na podst. art. 1002 k.p.c. zlozono w terminie 30 dni po uprawomocnieniu sie przysadzenia wlasnosci wypowiedzenie umowy dzierzawy. Obiekt zajmuje jednak nie dzierzawca a bezumowny uzytkownik. Bezumowny podniosl wowczas ze jest dzierzawca, a podpis na umowie o rozwiazaniu dzierzawy zostal przez poprzedniego wlasciciela (zlicytowanego dluznika) podrobiony. Zglosil sprawe do prokuratury, a poprzedni wlasciciel przynal sie do podrobienia podpisu.

Pytanie czy bezumowny uzytkownik stal sie ponownie legalnym dzierzawca pomimo tego ze przed licytacja nie wnosil powodztwa przeciwegzekucyjnego w opaciu o art. 841 k.p.c.?

Swoje prawa wywodzi z tego ze umowa nie zostala skutecznie wypowiedzina (podrobiono podpis). Poza sprawa karna nie wnosil powodztwa cywilnego. Zostal wykreslony z ewidencji gruntow w starostwie, w ksiegach wieczystych umowy nie zgloszono.

Odpowiedz

Łukasz Wrzesień 1, 2015 o 14:27

Panie Karolu,
Z przyjemnością wpadam czasem na Pana Blog, po ciekawe informacje.

Tym razem szukając informacji o wygaśnięciu prawa dożywocia na stronie rp.pl odnalazłem artykuł p. Doroty Gajos-Kaniewskiej z dnia 27-08-2009 r. a w nim cytat:
„…Jeśli jednak dożywocie zostało ujawnione przed licytacją, a jednocześnie wartość praw dożywotnika nie przewyższa ceny nabycia, to nabywca lokalu zostaje obciążony tymi prawami. Oczywiście ich wartość będzie zaliczona do ceny nabycia, tzn. cena nieruchomości nabytej na licytacji zostanie pomniejszona o wartość dożywocia. ”

Jak to zdanie ma się do treści przepisu art. 1000 § 3. k.p.c. z którego wprost wynika

„Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.”

Dwa pierwsze przypadki komentarza nie wymagają. Natomiast jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Komentarz LEX 2012 red. J. Gołaczyński
„Jeżeli prawo nie wygasa, a wartość prawa nie podlega zaliczeniu na poczet ceny nabycia, nabywca wstępuje w stosunek obligacyjny, przejmując prawa i obowiązki z niego wynikające.
W sytuacji zaś gdy wartość niewygasającego prawa zostaje zaliczona na poczet ceny nabycia, cena ta nie ulega zmniejszeniu, a o zaliczeniu rozstrzyga sąd, dokonując planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji.”
Komentarz LEX 2014 red. H. Dolecki
„wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia, przy uwzględnieniu wszystkich należności, którym zgodnie z art. 1025 przysługuje pierwszeństwo przy podziale; wartość tych praw musi znaleźć pełne pokrycie, w przypadku częściowego tylko pokrycia w cenie nabycia prawa te wygasają, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia (art. 1000 § 1).

Jak dla mnie biorąc pod uwagę treść przepisu koniecznie należy:
1. Wycenić prawo dożywocia (bo akurat o nim mowa).
2. Uwzględniając daty wpisów w KW lub datę zgłoszenia dla praw nieujawnionych określić ich kolejność zaspokojenia w ramach kategorii 5 zaspokojenia.
3. Jeżeli plan podziału sumy uzyskanej w egzekucji zakłada, że po zaspokojeniu należności w kategoriach 1-4 oraz poprzedzających wpisów hipotecznych, kwota nabycia wystarcza na pokrycie wartości oszacowanego dożywocia w całości, wówczas pomniejszają one cenę nabycia, a wpis pozostaje w mocy. W przeciwnym wypadku zaspokaja się je z ceny nabycia – a samo prawo wygasa.

Ważnym jest zbadanie kolejności wpisów.

Moje pytanie jest następujące, czy spotkał się Pan kiedyś z taką sytuacją, oraz czy w takim przypadku o pomniejszeniu kwoty nabycia Sąd orzeka „z urzędu”, gdyż często na etapie licytacyjnym (przybicie i przysądzenie własności) nie można określić czy dane prawo w całości znajdzie pokrycie w cenie nabycia.

Pytam, bo spotkałem się w praktyce z obwieszczeniami komorniczymi, w których wartość oszacowania nieruchomości jest pomniejszona o wartość prawa dożywocia. Od tej pomniejszonej wartości liczone jest wywołanie.

Przykład:
Nieruchomość oszacowana przez biegłego na kwotę 100tys zł. Prawo dożywocia wyceniono na 50tys. Komornik w protokole opisu i oszacowania wskazuje wartość nieruchomości 50tys zł., a wywołanie na 1 licytacji to 37.5tys. zł.

Jak to się ma do przepisów.

Dziękuję za odpowiedź.

Łukasz

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: