Przejęcie nieruchomości dłużnika
Z związku z tym, że sporo czytelników bloga pyta o zasady przejmowania nieruchomości dłużników postanowiliśmy nieco tę problematykę przybliżyć i wspólnie z aplikantką z naszej Kancelarii, Karoliną Rokicką, opracowaliśmy poradnik.
W poradniku tym wykorzystaliśmy „przykłady z życia”, czyli pisma faktycznie otrzymywane czy wysyłane w sprawach egzekucyjnych. Mamy nadzieję, że poradnik ten nieco przybliży Ci problematykę przejęcia nieruchomości dłużnika. Nie jest to jednak komentarz ani wyczerpująca monografia, tylko zebranie kilku informacji w sprawie jednego ze sposobów egzekucji.
Poradnik możesz pobrać po lewej na pasku po lewej stronie.
Witam,
Myślę, że warto również wspomnieć o dobrowolnym przejęciu nieruchomości za pomocą „datio in solutum” szczególnie kiedy posiadamy hipoteki. Ostatnio jest to transakcja mocno praktykowana przez banki.
Grzegorz, świadczenie w miejsce wykonania to super instytucja i zdarzyło mi się ją stosować w trudnych sprawach. Ale to zupełnie inny temat niż przejęcie nieruchomości.
Ok. Rozumiem, że głównie na myśli miałeś przejęcie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ja natomiast wielokrotnie wykorzystywałem datio przy dobrowolnym przejęciu nieruchomości w zamian za rozliczenie zadłużenia i chciałem ten sposób podsunąć niektórym wierzycielom, jeżeli oczywiście mają jeszcze jakikolwiek kontakt z dłużnikiem.
No właśnie, datio to umowa, a przejecie jest jednostronne.
Witam, wlasnie znalazlem ten watek szukajac wszystkiego co sie da na temat „datio in solutum” w stosunku do wierzyciela hipotecznego. Zdarzylo mi sie ostatnio, ze pani asesor notarialny nie zgodzila sie notaryzowac umowy przeniesienia wlasnosci nieruchomosci z mojego kolegi-dluznika, na mnie-wierzyciela-hipotecznego. I powolala sie przy tym na art. 75. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ze niby skoro jestem wierzycielem wpisanym do hipoteki nieruchomosci, to nie moge stac sie jej wlascicielem bez sadu i bez oficjalnego procesu egzekucji komorniczej. A wg mnie ten przepis nie ma zastosowania w naszej sytuacji, bo jego celem jest ochrona dluznika przed potencjalnie „wrogim przejeciem” i „wrogim wierzycielem”, a nie dotyczy sytuacji w ktorej ja-wierzyciel i moj kolega-dluznik chcemy sie polubownie dogadac. Jest to tym bardziej „polubowne”, ze ja jeszcze dodatkowo bede splacal dlug mojego kolegii do banku (bo z banku wzial kredyt hipoteczny na budowe tej nieruchomosci i jego wieksza czesc pozostaje ciagle do splaty), oraz mamy zamiar wspolnie prowadzic dzialalnosc gospodarcza w tej nieruchomosci. Jakimi argumentami sie poslugiwac, zeby wykazac ze Art 75. nie dotyczy „dobrowolnego porozumienia stron”, a jedynie potencjalnie „wrogiego przejecia” ktore z racji „potencjalnej wrogosci” ma byc kontrolowane przez sad…?
Na str. 15 pisze Pan o możliwości zaliczenia „własnej wierzytelności” oraz o warunku „znalezienia pokrycia w cenie nabycia”- w związku z tym mam dwa pytania:
1. jak rozumiem ta wierzytelność to wierzytelność egzekwowana? czy też może to być inna wierzytelność, którą niejako „dorzuca się” obok wierzytelności egzekwowanej (np. kolejna wierzytelność obok egzekwowanej, ale nie stwierdzona jeszcze tytułem wykonawczym);
czy w ramy tej „własnej wierzytelności” wchodzą:
– poniesione przez „wierzyciela przejmującego” (wierzyciela egzekwującego) koszty postępowania egzekucyjnego?
– przyznane koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu sądowym (na etapie uzyskiwania tytułu wykonawczego) lub egzekucyjnym?
2. czy może Pan opisać, kiedy ten warunek pokrycia jest spełniony, a kiedy nie? Czy jest spełniony, jeżeli wierzytelność = x, a cena nabycia to x+100? Kiedy wierzytelność nie znajdzie pokrycia w cenie nabycia? Czy wtedy, kiedy będzie mniejsza niż cena nabycia? Jak rozumiem wówczas trzeba będzie dopłacić tę różnicę, czy tak?
Odnosząc się do datio in solutum-słusznie stwierdzono, że jest to umowa.
Jeżeli jest większa ilość zainteresowanych wierzycieli, to z pewnością może być oceniona (podważana) w kontekście art. 59 kc.
Maksymilian, to jest blog, jakbym wszystko tu pisał to byłbym pisarzem a nie prawnikiem (nazwisko nawet by się zgadzało). Wskażę tylko, że chodzi o wierzytelność egzekwowaną, na którą składa się to co w tytule wykonawczym.
Dziękuję za ten poradnik, wiele mi się rozjaśniło 🙂 Gdyby wszyscy prawnicy byli tacy pomocni jak Pan… 😉
dr. Volla, zapraszam również w przyszłości 🙂
To niemal dokłanie 2 lata od zakończenia sprawy;)
Mam jednak pytanie jak w takim razie rozlicza się koszty egzekucyjne?
Koszty te korzystają z pierwszeństwa i trzeba je zapłacić, jest o tym napisane w poradniku.
Szkoda tylko, że cała procedura potrafi utknąć na etapie sądowym. Według mnie należałoby coś zrobić z szybkością postępowania sądów w sprawach egzekucji z nieruchomości. Dowiedziałem się ostatnio, że w SR w Gliwicach sędzia odpowiedzialny za terminy licytacji przeznacza 1 dzień w miesiącu na licytacje. Czas oczekiwania na wyznaczenie I terminu licytacji wynosi 6 miesięcy.
Mam za sobą kilka postępowań zakończonych przejęciem nieruchomości na własność i niestety problemem jest długość procedury. Poza tym przydałoby się ograniczyć wysokość opłaty egzekucyjnej. W sumie nie wiem za co komornik otrzymuje tak znaczną kwotę, skoro nie sprzedał nieruchomości w toku licytacji.
P.S. ciekawa sprawa. Ostatnio dostałem do ręki komentarz, z którego wynika, że jeżeli wierzyciel nie będzie uwzględniony w planie podziału (bo są np. hipoteki) to również nie można jego kosztów egzekucyjnych, w tym KZP umieścić w kategorii I (za wyjątkiem kosztów opinii biegłego). Często problemem jest to, że przy przejęciu okazuje się, że jest 10 pełnomocników z kosztami zastępstwa, które oczywiście przejmujący musi zapłacić.
Jacek, bardzo cenna uwaga: „W sumie nie wiem za co komornik otrzymuje tak znaczną kwotę, skoro nie sprzedał nieruchomości w toku licytacji”. Uważam, że to jest dobra okazja do negocjacji z komornikiem o wysokości wynagrodzenia i często się to udaje. Co do KZP to fakt, dlatego optymalnym, choć rzadkim, rozwiązaniem jest przejmowanie przez jedynego wierzyciela egzekwującego.
Poradnik świetny, wiele mi rozjaśnił. Mam tylko wątpliwość kiedy zgłaszam Sądowi że chcę zaliczyć dług w cenę nabycia? We wniosku o przejęcie o tym nie wspominam. Czy wierzyciel jest wzywany na posiedzenie o przybiciu i wówczas o tym mówi czy odbywa się to później ( składa się jakiś odrębny wniosek?
Z opłatą dla komornika również nie mogę się pogodzić. Udział w sprzedaży żaden, ogłoszenia na mój koszt. Czy rzeczywiście istnieje możliwość negocjacji z komornikiem?
Marek
Co do zgłoszenia zaliczenia wierzytelności na poczet ceny nabycia, możesz zrobić to już we wniosku o przejęcie udziału w nieruchomości na własność (wskazać wysokość swojej wierzytelności oraz żądanie zaliczenia) bądź wyrazić swoją wolę na rozprawie – sąd wezwie Cię na nią, stawiennictwo jednak nie jest obowiązkowe. To, co jest istotne we wniosku to zawarcie informacji o tym, że nie musisz uiszczać rękojmi (jeśli jesteś od niej ustawowo zwolniony) bądź – złożenie rękojmi.
Jeśli np. przysługuje Ci hipoteka na nieruchomości, ujawniona w opisie i oszacowaniu, której kwota jest wyższa niż cena przejęcia, wystarczy, że we wniosku o przybicie wskażesz na ten fakt oraz zwolnienie z obowiązku uiszczenia rękojmi.
[…] Przejęcie nieruchomości dłużnika […]
[…] Przejęcie nieruchomości dłużnika […]
Witam,
Dziękuję za ten poradnik 🙂
Mam pytanie odnośnie tego: „Jeśli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu (dlatego warto mieć wpisaną hipotekę do KW)
oraz współwłaścicielowi przysługuje, w myśl art. 984 k.p.c., prawo przejęcia
nieruchomości na własność.”
Czy jest w takim przypadku określone, kto ma pierwszeństwo przejęcia? Wierzyciel, czy współwłaściciel? Na logikę, pewnie wierzyciel, ale wolę się upewnić… Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.
@Ania
Cieszę się, że poradnik Ci się spodobał!
Odnośnie pytania – kolejność przejęcia nieruchomości jest określona w § 3 art. 984 k.p.c.:
Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa. Z treści tego przepisu wynika, że ustawodawca w przypadku „zwykłej” nieruchomości nie różnicuje pozycji współwłaścicieli i wierzycieli, a jedynie uzależnia kolejność od ceny i wysokości należności. Inaczej jest przy nieruchomościach rolnych – pierwszeństwo przejęcia ma współwłaściciel niebędący dłużnikiem osobistym, w następnej kolejności zaś uprawniony do przejęcia jest wierzyciel egzekwujący lub hipoteczny, który zaofiarował cenę wyższą.
Bardzo dziękuję za odpowiedź 🙂 Pozdrawiam
Witam
Mam pytanie czy można będąc jedynym wierzycielem egzekwującym i hipotecznym przejąc udział w Nieruchomości za 3/4 po pierwszej nieskutecznej licytacji. (Nie jest to nieruchomość rolna ani spółdzielcze własnościowe prawo )
Pozdrawiam
@Jacek
Prawo nie przewiduje takiej możliwości dla nieruchomości – nazwijmy ją umownie – „zwykłej”. W art. 984 k.p.c. ustawodawca uregulował wszystkie rodzaje nieruchomości i wskazał na możliwość ich przejęcia po drugiej bezskutecznej licytacji. Wyłącznie w stosunku do nieruchomości rolnych oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje przepis szczególny – art. 982 k.p.c., zgodnie z którym można przejąć nieruchomość już po pierwszej licytacji za 3/4 sumy oszacowania. Wobec tego przejąć nieruchomości „zwykłe” możemy wyłącznie po drugiej licytacji.
Po pierwszej nieskutecznej licytacji to chyba już nie można przejąć, ale wydaje mi się że można wcześniej. Jako wierzyciel hipoteczny mogę być jednocześnie licytantem, prawo tego nie zabrania. Zgłaszam komornikowi chęć udziału w licytacji, komornik informuje Sąd że jestem zwolniony z rękojmi ( hipoteka ujawniona w opisie i oszacowaniu). Jeśli jestem jedynym licytantem „kupuje” nieruchomość po cenie wywołania. Następnie składam w Sądzie wniosek o zaliczenie wierzytelności na poczet ceny nabycia.
– jest to moja opinia, a nie jestem prawnikiem więc być może to nie takie proste jak mi się wydaje.
Pozdrawiam
Marek
Witam Karol
Fajne opracowanie.
Aktualnie składam wniosek o przejęcie nieruchomości na własność. Powiedz mi jak uważasz co będzie z podatkiem Vat w takim przypadku? Ja będę potrącał sobie swoją wierzytelność (25% sumy wywołania) zabezpieczonej hipoteką. Rozumiem, że Vatu żadnego nie dopłacam, ale obawiam się że komornik z różnicy po potrąceniu którą wpłacę będzie musiał odprowadzić Vat. Wychodzi więc na to że kolejni wierzyciele dostaną mniej kasy o Vat.
Chyba, że coś przekombinowałem.
Pozdrowienia
Jacek, komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika. Dostawa towaru w rozumieniu ustawy o VAT to również zbycie gruntu. Fakturę VAT wystawia w imieniu i na rzecz dłużnika. A że kwota do podziału między wierzycielami będzie o ten VAT mniejsza? No cóż, jest to pewnego rodzaju ryzyko, jakie wiąże się z licytacją komorniczą. Przecież równie dobrze mogłoby być tak, że Twoja wierzytelność jest dużo wyższa o ceny nieruchomości, przejmujesz nieruchomość i pozostali wierzyciele z tej nieruchomości nie zostaną zaspokojeni.
Obowiązek wystawienia FV spoczywa na komorniku wyłącznie, gdy z tytułu dokonanej dostawy na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy związany z dostawą tych towarów.
Co jeśli komornik przyzna kwotę spłaty długu , który mnie nie satysfakcjonuje ? Z tego co wiem zostaje zlicytowane mieszkanie dłużnika i nie ma żadnych innych nieruchomosci . Co mogę zrobić? Muszę się zgodzić ?
Witam
Świetne opracowanie, gratuluję!
Mam tylko jedno pytanie – jeżeli moja hipoteka jest większa niż cena oszacowania to z rękojmią nie pa problemu-nic nie płacę. Zastanawia mnie tylko co z zastępstwami pełnomocników pozostałych wierzycieli (15 spraw). Czy pomimo faktu że tylko ja zgłaszam wniosek o przejecie to muszę zapłacić zastępstwa wszystkich wierzycieli i do tego jeszcze opłatę dla komornika?
Dziękuję i pozdrawiam serdecznie
Na wstępie chciałem pogratulować fachowości i tematyki tutaj poruszanej zaś w odniesieniu do niej pozwolę sobie poruszyć kwestię uproszczonej egzekucji z nieruchomości , która nie zawsze moim zdaniem jest dla wierzyciela korzystna , należy się zgodzić , że intencja wprowadzenie tego instrumentu do kpc była jak najbardziej właściwa , ale sądzę , że brak odniesień i zastosowania możliwości wynikających z art.968 kpc ( zaliczenia wierzytelności hipotecznej na poczet ceny nabycia ) jest dużym błędem i działaniem na szkodę wierzyciela jak i dłużnika .
Krzysztof, może nie na szkodę, ale na pewno zmniejsza atrakcyjność tej instytucji.
Tu się nie zgodzę , atrakcyjność nieruchomosci wzrasta w związku z ceną wywoławczą w drugim terminie ta zaś skutkuje niższym zaspokojeniem wierzyciela , który zamiast złożyć przywołane przeze mnie oświadczenie przystępując samemu do licytacji musi wpłacić w gotowce sumę pieniężną a następnie czekać na zaspokojenie ( z tej sumy ) po podziale sumy uzyskanej . Sytuacja ta jest wzięta z życia . Wierzyciel chciał nabyć nieruchomość na pierwszym terminie z zaliczeniem , niestety przepis na to nie pozwalał , wiec komornik wyznaczył z wniosku innego wierzyciela 2 gi termin , na którym atrakcyjna nieruchomość została sprzedana po cenie wywołania . Skutek wierzyciel poniósł stratę , oraz dłużnik ( z powodu niższego stopnia zaspokojenia wierzycieli )
Witam, mam tylko jedno pytanie ktore budzi moje watpliwosci. Czy jezeli wierzyciel hipoteczny bedacy egzekwujacym zlozyl wniosek do sadu po drugiej bezskutecznej licytacji o przejecie nieruchomosci a jej wartosc nie pokrywa tego zadluzenia to czy przysluguja jeszcze jakies inne prawa wierzycielowi egzekwujacemu alimemty mimo ze nie chce on przejac tej nieruchomosci?
Witam – wierzyciel egzekwujący składa wniosek o przejęcie nieruchomości po drugiej licytacji. (lub jako licytant, nie to jest przedmiotem pytania)
Na nieruchomości jest hipoteka zwykła i umowna banku oraz hipoteka przymusowa tego samego wierzyciela egzekwującego.
Czyli w przypadku zaliczenia wierzytelności wierzyciela egzekwującego –
na dłużniku leży obowiązek zaspokojenia roszczeń banku jako wierzyciela hipotecznego natomiast znika wierzytelność wobec wierzyciela egzekwującego (jeżeli kwota wierzytelności jest mniejsza niż kwota nabycia oczywiście)
lub w przypadku nie zaliczenia wierzytelności wierzyciela egzekwującego musi on zapłacić cała kwotę nabycia i zostaje z wierzytelnością.
Czy wierzytelność wierzyciela egzekwującego może być zaliczona do ceny nabycia skoro pierwszeństwo w przypadku postępowania egzekucyjnego przysługuje bankowi jako pierwszemu wierzycielowi hipotecznemu?