Wypowiedzenie umowy najmu przejętej nieruchomości
Poruszałem już temat przejęcia nieruchomości dłużnika przez wierzyciela w toku egzekucji komorniczej. Ostatnim „etapem” tego procesu jest postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości dłużnika na Twoją rzecz, zobowiązujące dłużnika do jej wydania wierzycielowi. Czy jednak możesz wówczas dysponować nieruchomością bez ograniczeń? Niekoniecznie.
Pamiętaj, że z momentem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca (czyli wierzyciel) wstępuje z mocy prawa w stosunki prawne najmu i dzierżawy, o ile nabyta przez Ciebie nieruchomość była przedmiotem takich umów. A czasami są to umowy zawarte na 20 lat dzień przed licytacją… I problem gotowy.
Kwestię tę reguluje art. 1002 kpc:
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.
Czego dotyczy ten przepis, a właściwie drugie zdanie? Dla potrzeb wyjaśnienia wyróżnijmy trzy rodzaje umów (w zależności od długości trwania):
- (1) umowa najmu/dzierżawy zawarta na czas nieoznaczony;
- (2) umowa najmu/dzierżawy zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata;
- (3) umowa najmu/dzierżawy zawarta na czas oznaczony krótszy niż 2 lata.
W sytuacji określonej w pkt (1) zastosowanie znajdzie art. 673 § 1 kc. Możesz wypowiedzieć (nie tylko Ty, również najemca), umowę najmu z zachowaniem terminów, które określone były w umowie między Twoim dłużnikiem a najemcą, a jeśli ich brak – z zachowaniem terminów ustawowych. Sytuacja taka jest czytelna, nie niesie jakiegoś wielkiego ryzyka dla wierzyciela przejmującego nieruchomość. Zgodnie z art. 673 § 2 kc:
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Jeśli chodzi o sytuację (2) – stosujemy art. 1002 zdanie 2 kpc. Umowę zawartą na czas określony dłuższy niż 2 lata nabywca nieruchomości może wypowiedzieć w przeciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (liczy się doręczenie). Okres wypowiedzenia wynosi rok, w umowie mogą być przewidziane krótsze terminy. We wcześniejszym stanie prawnym w ogóle nie było możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, co dość skutecznie zniechęcało wierzycieli do przejmowania nieruchomości, zaś potencjalni nabywcy rezygnowali z udziału w jej licytacji. Obecnie taka możliwość istnieje, a najemcę dodatkowo chroni długi okres wypowiedzenia – zdąży w tym czasie pozamykać wszystkie swoje sprawy związane z nieruchomością. I nie pomoże mu to, że był z tą umową u notariusza.
Jeśli masz do czynienia z umową na czas oznaczony krótszy niż 2 lata – co do zasady również możesz ją wypowiedzieć. Piszę „co do zasady”, bo prawo opiera się na zasadach, od których często (zawsze?) można znaleźć wyjątki. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie będzie przysługiwało nabywcy (czyli wierzycielowi), jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony krótszy niż 2 lata z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (to taka czynność notarialna, może być też np. podpis notarialnie poświadczony), a rzecz została najemcy wydana.
W przypadku umów dzierżawy sytuacja jest identyczna, gdyż przepisy o najmie z kc stosuje się odpowiednio do dzierżawy.
A co z podnajmem i poddzierżawą, jeśli umowy takie były zawarte?
Przy podnajmie stosujemy art. 668 § 2 K.c., zgodnie z którym stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Nie musimy wobec tego osobno wypowiadać umowy podnajmu, gdyż będzie ona rozwiązana automatycznie wraz z umową najmu.
Natomiast interes poddzierżawcy jest chroniony w dużo szerszy sposób – nie stosujemy tutaj art. 668 § 2 K.c., w myśl orzeczenia SN z dnia 7 listopada 1997 r., III CKN 249/97. Uważa się, że poddzierżawca nie powinien ponosić sankcji za działania podejmowane wobec dzierżawcy. Wobec tego trwająca nadal umowa wiąże wydzierżawiającego z pierwotnym poddzierżawcą i podlega zasadom wypowiedzenia umowy dzierżawy. Wymaga to wobec tego osobnego wypowiedzenia umowy poddzierżawy.
Pamiętaj również, że jeśli wypowiesz umowę najmu lub dzierżawy, a najemca lub dzierżawcy poniesie szkodę wskutek zwrotu przedmiotu umowy wcześniej, niż to wynikało z samej umowy, będziesz zobowiązany do naprawienia szkody. I tu też pojawiają się problemy.
Panie Karolu, ładnie zebrane w jednym miejscu informacje na temat wypowiedzenia umowy. Niby wszystkie informacje nie były mi obce ale dobrze jest przeczytać zwięzły artykuł w temacie który właśnie mam na tapecie….
Dokładnie, też pochwalę za zwięzłość i esencję istotnych informacji.
Wszystko co najważniejsze w jednym miejscu. Jak słusznie zauważyli poprzednicy esencja istotnych wiadomości.
Dokładnie wszystko co potrzeba jest tutaj zawarte, a ja mam jedno pytanie. Jak jest w przypadku zasiedzenia? Dobrej i złej wiary? Ile faktycznie musi minąć lat aby własność nieruchomości została przyznana przez zasiedzenie? Mam taki przypadek i bardzo nurtuje mnie odpowiedź na to pytanie. Pozdrawiam serdecznie !
Kamil, mnie nurtuje cała masa problemów prawnych… Zasiedzenie nie ma jednak wiele wspólnego z tym blogiem.
Twój blog jak i artykuły sa niezwykle przydatne nie tylko w życiu ale i w pracy. Bardzo się cieszę, że jest ktoś kto potrafi w prosty i jasny sposób wytłumaczyć trudne tematy. A ten wpis przyda mi się w moim codziennym problemowym życiu
Bardzo ładnie, mądrze i przejrzyście napisany artykuł w sumie jak każdy na Pana Blogu.
Zapraszam częściej 🙂
Witam, a co w przypadku gdy umowa dzierżawy została podpisana np. na 15 lat z góry u notariusza, kasa za cały okres dzierżawy z góry pobrał dłużnik (odprowadzając od tego wszelkie publiczne daniny), to czy najemcy po wypowiedzeniu umowy dzierżawy przysługuje roszczenie odszkodowawcze przeciwko wierzycielowi(w sumie wierzyciel zrywa umowę a nie dłużnik) czy dłużnikowi (wydzierżawił na okres 15 lat oraz zapłacił z góry całą kwotę)?
Grzegorz, z chwilą przejęcia nieruchomości nabywca wstępuje we wszelkie prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu, ale tylko za czas od chwili, kiedy nabył własność rzeczy najętej. Wynika z tego, że poszukując ochrony swoich roszczeń musisz określić, z jakiego okresu pochodzi Twoje roszczenie – sprzed przejęcia nieruchomości czy też powstało ono po przejęciu nieruchomości. Oznacza to, że swoje roszczenie powinieneś skierować do dłużnika, tak samo, jakbyś skierował roszczenie o nakłady konieczne poczynione przed zbyciem nieruchomości przez dłużnika
Oj bardzo przydatny wpis – u mnie aktualnie na tapecie.
Sytuacja jest taka, że grunt rolny został wydzierżawiony w grudniu 2011 roku na 11 lat. Jest data pewna i rejestracja w starostwie powiatowym. Licytacja odbywa się 16.04.2015. Nie wiem nic o poddzierżawcach.
1) Czy nowelizacja k.p.c. z 2012 roku i zmiana art. 1002 obejmuje tę umowę?
2) Jeśli wypowiem umowę po tygodniu od uprawomocnienia się to, kiedy umowa wygaśnie?
witam proszę o pomoc,co zrobić w przypadku kiedy przed licytacją komorniczą dłużnik zabezpieczył nieruchomość umową dzierżawy na czas określony na okres 30 lat kwotą 200 tyś którą wekslem już zapłacił a co trudniejsze dodał w umowie że, każda osoba nabywająca nieruchomość i wypowiadająca umowę zobowiązana jest do zapłaty odszkodowanie w wysokości 80000zł za każdy rok do końca trwania umowy. Bardzo proszę o pomoc. pozdrawiam Witek
Witek, to nie jest poradnia prawna, zapraszam do skorzystania na naszych usług. Tutaj szczegóły: https://www.dochodzeniewierzytelnosci.pl/uslugi/
Witam co w przypadku zwrotu kaucji dzierzawie ziemię od kogo ubiegać sie zwrotu kaucji od nowego wlasciciela ???mam umowę dzierzawy notarialna
Co w momencie gdy umowy nie były ujawnione w opisie oszacowania minął miesiąc od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności ( nawet dwa miesiące, a z poprzednim właścicielem były podpisane umowy na okres dłuższy niż dwa lata). Czy wchodzę w prawa i obowiązki zgodnie z art. 1002 k.p.c.
Iwona, nabywca wstępuje w te prawa. Bez znaczenia jest to, czy była o nich wzmianka w opisie.
A czy okres wypowiedzenia określony w umowie najmu lokalu niemieszkalnego zawartej na czas nieokreślony (ze zbywcą nieruchomości), po opatrzeniu tej umowy datą pewną, będzie wiązał potencjalnego nabywcę nieruchomości?
Cześć,
Dzięki za treściwy, cenny artykuł. Mam jednak jedną wątpliwość – napisałeś „A czasami są to umowy zawarte na 20 lat dzień przed licytacją… I problem gotowy.” – podług mojej wiedzy wszystki umowy zawarte po dacie wszczęcia postępowania egzekucyjnego są bezskuteczne. Więc jeśli dłużników zawarł taką umowę jest ona bezkuteczna – chyba, że z datą wsteczną.
Ponad to mam pytanie – co jeśli umowa zawarta nie jest umową notarialną? Mam przypadek aukcji gdzie umowa nie jest wpisana do KW, komornik umowy najmu nie widział, a ja boję sie podjąć ryzyko nie wiedząc jaki to rodzaj umowy.
Marta, oczywiście, że chodzi o umowy antydatowane 🙂
Dlaczego w artykule nie uwzględniono ustawy o ochronie praw lokatorów i zmian przez nią dokonywanych w zakresie najmu lokali?
Zawsze jest jakieś 'ale’, w tym przypadku polega ono na: 'ale nie w sytuacji gdy najem podlega ustawie o ochronie praw lokatorów’, czyli w skrócie, każdy na cele mieszkaniowe…
Rozumiem ze w przypadku umowy najmu dozywotniego stosujemy sie do sytuacji (2)?
A co z osobą która kupila mieszkanie i nic nie wie o umowie najmu?, i przekroczy termin miesiąca po uprawomocnieniu się przysadzenie. A najemca pokaże się dopiero w lokalu po miesiącu. Ma zamknięta ścieżkę do wypowiedzenia umowy podpisanej na ponad dwa lata?. A dłużnik nic prędzej nie powie o takiej umowie. Pytam z ciekawości bo teoretycznie jest to możliwe