Egzekucja ze spółdzielczego prawa do lokalu

Wczoraj wziąłem udział w seminarium Rynek ciepła w Toruniu, gdzie mój wspólnik Piotr Zamroch, specjalista w zakresie inwestycji sieciowych, wygłosił referat „Służebność przesyłu w praktyce i jej wpływ na funkcjonowanie systemu ciepłowniczego”. O służebności tej niedługo powstanie jego blog, mnie natomiast zainspirowało wystąpienie prezesa jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Toruniu, który powiedział, że

Spółdzielnia mieszkaniowa jest jak zdołowana wróżka, która poszła do psychologa i powiedziała, że nie widzi swojej przyszłości.

Nie wiem, czy spółdzielnie kiedykolwiek były jak wróżki, jednak ich przyszłość rzeczywiście jest dość niejasna. Takie czasy…

Jednym z powodów tej sytuacji jest z pewnością zakaz tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (kiedyś było jeszcze „mieszkalnego”), a więc podstawowego prawa, na którym opierała się spółdzielczość.

Na szczęście prawa już utworzone istnieją i nikt nie chce ich na siłę likwidować. A jak przeprowadzić z tego prawa egzekucję? I czy w ogóle jest to możliwe?

Wyjaśnia to art. 17 (2) ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

A jak tę egzekucję przeprowadzić? To również wyjaśnia ta ustawa, a dokładnie jej art. 17 (13)

Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

A więc zgodnie z kpc, stosowanym odpowiednio (odpowiednio to takie niedookreślone pojęcie, jedno z moich ulubionych). Chodzi oczywiście o art. 921-1113 kpc. Egzekucja zatem przebiegnie tak jak przy nieruchomościach:

1)      zajęcie prawa do lokalu,

2)      dokonanie jego opisu i oszacowania,

3)      sprzedaż licytacyjna,

4)      przysądzenie prawa na rzecz licytanta.

Taki tryb stosuje się zarówno do prawa, dla którego ustanowiono księgę wieczystą (jest to coraz popularniejsze), jak takiego, dla którego księgi nie ma. Jeżeli księga jest, to komornik dokona w niej wzmianki o egzekucji (kosztuje to 60 zł).

Pamiętaj, że licytant ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni (ale obecnie nie musi z tego korzystać).

Można pewnie stworzyć by oddzielny blog o samej tylko egzekucji z nieruchomości. Odmienności jednak w odniesieniu do prawa spółdzielczego jest naprawdę niewiele.

O czym warto pamiętać:

Po pierwsze o tym, że wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem jest uprzywilejowana co do kolejności. Podlega ona bowiem zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną hipotecznie, a więc przed kategorią 5. Taka jakby kategoria 4 i 1/2. Może zatem się okazać, że ustanowisz hipotekę, ale nic nie dostaniesz, bo Twój dłużnik zalegał wobec spółdzielni. Dlatego warto już na samym początku przez komornika ustalić, czy nie ma tych zaległości.

Po drugie przy licytacji tego prawa wierzyciel hipoteczy może łatwiej przejąć prawo „na własność” w przypadku braku licytantów na pierwszej licytacji. Uwaga: może tak zrobić tylko wierzyciel hipoteczny (a nie każdy wierzyciel). A do tego nie musi on składać rękojmi. Cena przyjęcia wynosi nie mniej niż ¾ sumy oszacowania.

Przedmiotem egzekucji nie musza być tylko mieszkania (prawa do lokali mieszkalnych). W miastach dość chodliwym towarem są garaże (prawo do garaży) czy prawa do lokali użytkowych. W tej chwili prowadzę egzekucję skierowaną do prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Do tych wszystkich praw stosuje się właśnie przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Okazuje się zatem, że nawet, jeżeli spółdzielczość nie jest w rozkwicie, to prawa powstałe w czasach dawnej świetności mogą pomóc Ci w odzyskaniu Twoich pieniędzy. Warto zatem poszukać tych praw, bowiem nie wszystkie spółdzielnie to ohydne blokowiska.