Egzekucja ze spółdzielczego prawa do lokalu

Wczoraj wziąłem udział w seminarium Rynek ciepła w Toruniu, gdzie mój wspólnik Piotr Zamroch, specjalista w zakresie inwestycji sieciowych, wygłosił referat „Służebność przesyłu w praktyce i jej wpływ na funkcjonowanie systemu ciepłowniczego”. O służebności tej niedługo powstanie jego blog, mnie natomiast zainspirowało wystąpienie prezesa jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Toruniu, który powiedział, że

Spółdzielnia mieszkaniowa jest jak zdołowana wróżka, która poszła do psychologa i powiedziała, że nie widzi swojej przyszłości.

Nie wiem, czy spółdzielnie kiedykolwiek były jak wróżki, jednak ich przyszłość rzeczywiście jest dość niejasna. Takie czasy…

Jednym z powodów tej sytuacji jest z pewnością zakaz tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (kiedyś było jeszcze „mieszkalnego”), a więc podstawowego prawa, na którym opierała się spółdzielczość.

Na szczęście prawa już utworzone istnieją i nikt nie chce ich na siłę likwidować. A jak przeprowadzić z tego prawa egzekucję? I czy w ogóle jest to możliwe?

Wyjaśnia to art. 17 (2) ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

A jak tę egzekucję przeprowadzić? To również wyjaśnia ta ustawa, a dokładnie jej art. 17 (13)

Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

A więc zgodnie z kpc, stosowanym odpowiednio (odpowiednio to takie niedookreślone pojęcie, jedno z moich ulubionych). Chodzi oczywiście o art. 921-1113 kpc. Egzekucja zatem przebiegnie tak jak przy nieruchomościach:

1)      zajęcie prawa do lokalu,

2)      dokonanie jego opisu i oszacowania,

3)      sprzedaż licytacyjna,

4)      przysądzenie prawa na rzecz licytanta.

Taki tryb stosuje się zarówno do prawa, dla którego ustanowiono księgę wieczystą (jest to coraz popularniejsze), jak takiego, dla którego księgi nie ma. Jeżeli księga jest, to komornik dokona w niej wzmianki o egzekucji (kosztuje to 60 zł).

Pamiętaj, że licytant ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni (ale obecnie nie musi z tego korzystać).

Można pewnie stworzyć by oddzielny blog o samej tylko egzekucji z nieruchomości. Odmienności jednak w odniesieniu do prawa spółdzielczego jest naprawdę niewiele.

O czym warto pamiętać:

Po pierwsze o tym, że wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem jest uprzywilejowana co do kolejności. Podlega ona bowiem zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną hipotecznie, a więc przed kategorią 5. Taka jakby kategoria 4 i 1/2. Może zatem się okazać, że ustanowisz hipotekę, ale nic nie dostaniesz, bo Twój dłużnik zalegał wobec spółdzielni. Dlatego warto już na samym początku przez komornika ustalić, czy nie ma tych zaległości.

Po drugie przy licytacji tego prawa wierzyciel hipoteczy może łatwiej przejąć prawo „na własność” w przypadku braku licytantów na pierwszej licytacji. Uwaga: może tak zrobić tylko wierzyciel hipoteczny (a nie każdy wierzyciel). A do tego nie musi on składać rękojmi. Cena przyjęcia wynosi nie mniej niż ¾ sumy oszacowania.

Przedmiotem egzekucji nie musza być tylko mieszkania (prawa do lokali mieszkalnych). W miastach dość chodliwym towarem są garaże (prawo do garaży) czy prawa do lokali użytkowych. W tej chwili prowadzę egzekucję skierowaną do prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Do tych wszystkich praw stosuje się właśnie przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Okazuje się zatem, że nawet, jeżeli spółdzielczość nie jest w rozkwicie, to prawa powstałe w czasach dawnej świetności mogą pomóc Ci w odzyskaniu Twoich pieniędzy. Warto zatem poszukać tych praw, bowiem nie wszystkie spółdzielnie to ohydne blokowiska.

 

Karol Sienkiewicz
Podobne artykuły

  1. Z takimi blokowiskami spółdzielnie mnie przynajmniej się kojarzą… Natomiast zawsze ciekawiło mnie to, co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nidy nie mogłem tego objąć rozumem (bo na lekturę i wgłębienie się w temat nigdy czasu i chęci nie znalazłem), więc starałem się to “zrozumieć samodzielnie”. Raz nawet, kiedy planowałem kupić lokal użytkowy, w chwili gdy dowiedziałem się, że to spółdzielnia, przestała mnie taka inwestycja interesować. W zasadzie nie wiem, czy słusznie. Ale raczej wolałbym własność – po prostu…

    Na marginesie, ostatnio się dowiedziałem, że własność nieruchomości jest tylko prawem hipotetycznym. Autor pewnej publikacji sugerował, że wystarczy przestać płacić podatek od nieruchomości, a zaraz się okaże, do kogo ona naprawdę należy 🙂

    Pozdrawiam Panie Karolu i dziękuję za ciekawy artykuł!
    Rafał

  2. Karol Sienkiewicz pisze:

    @Rafał, dzięki 🙂
    Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nic innego jak ograniczone prawo rzeczowe. Wiele to wyjaśnia, prawda? 🙂 No cóż, to pop prostu taka proteza z czasów poprzedniego ustroju – jak coś dać niewiele dając. Własność jest oczywiście lepsza, chociaż do lokalu nazywa się ona “odrębną własnością”. Też taka abstrakcyjna konstrukcja (z udziałem w gruncie).

    Właściciela najłatwiej ustalić w sprawie o zasiedzenie – wtedy okazuje się, że od 30 lat cała masa ludzi posiadała jakąś działkę czy dom…

  3. Karolina pisze:

    A czy wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy może się dowiedzieć w takiej spółdzielni czy dłużnik zamieszkujący pod danym adres jest posiadaczem tej nieruchomości czy tylko komornik ma takie prawo?

  4. Karol Sienkiewicz pisze:

    @Karolina, można próbować, ale nikt nie ma obowiązku udzielania tych informacji. Praktyka jest różna. Komornikowi natomiast trzeba odpowiedzieć.

  5. Piotr pisze:

    @Karol Sienkiewicz Jeśli w w księdze hipotecznej jest wpisane na razie ostrzeżenie spółdzielni mieszkaniowej o prowadzonej egzekucji z tytułu niepłacenia czynszu ( spółdzielcze prawo własności do lokalu ) to gdy wpiszę się jako kolejny wierzyciel to po zlicytowaniu lokalu będę zaspokojony w tym samym stopniu co spółdzielnia czy też ma znaczenie suma wierzytelności – spółdzielnia ma 50 tys. , ja -ok. 40 tys , są też inni wierzyciele n a ok. 40 tys złotych ale nie mają najwidoczniej zamiaru dokonania wpisu do hipoteki , mieszkania jest warte ok. 130 tys złotych-czy inni wierzyciele niewpisani do hipoteki zostaną także zaspokojeni i jak się to ma do wierzytelności zabezpieczonych hipoteką tzn. spółdzielni i mojej ? ?

  6. Piotr pisze:

    Dziękuję, a jeśli dajmy na to zostanie mi z 20 tys. na hipotece to kowta ta obciąży hipotekę nowego nabywcy? Co wówczas Pan by mi doradził aby odzyskać resztę kwoty?

  7. Wanda pisze:

    Witam, zgodnie z przepisami wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem jest uprzywilejowana co do kolejności. W jakim przypadku mamy do czynienia z nie wniesionym wkładem budowlanym? Warunkiem ustanowienia spółdzielczego wł. pr. do lokalu było wniesienie tego wkładu. Zachodzę więc w głowę kiedy taka sytuacja zaistnieje? Ale niestety ostatnio widziałam taki plan podziału uwzględniający wierzytelność tego rodzaju. Jak to możliwe?

    • Karol Sienkiewicz pisze:

      Wanda, przecież możliwe jest zobowiązanie do wniesienia wkładu. Szczegóły reguluje umowa lub statut. Zobacz art. 9 ust. 1 ustawy o SM: Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Podobnie w art. 18.

  8. Maciek pisze:

    Dzień dobry
    Mam pytanie czy wierzyciel i/lub w jego imieniu komornik może wystąpić do sądu ksiąg wieczystych z wnioskiem o “przymusowe” założenie księgi wieczystej dla własnościowego prawa do lokalu, który posiada dłużnik?
    Jak przeprowadzić egzekucję z własnościowego prawa do lokalu, gdzie dłużnik jest współwłaścicielem w 1/2 tego lokalu. Drugi właściciel to brat dłużnika.
    Za wskazówkę jak poradzić sobie w takiej sytuacji z góry dziękuję
    Maciej

  9. Felicja pisze:

    Pani X zdała mieszkanie / spółdzielcze własnościowe /-zadłużone do spółdzielni z uwagi za zubożenie spowodowane chor0bą w celu odzyskania wkładu. Spółdzielnia w tym celu po sprawdzeniu KW zleciła wycenę wg wartości rynkowych i ogłosiła przetarg na ww mieszkanie .
    Czy postąpiła słusznie.?

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem danych osobowych jest Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń).

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem radcowie@radcowie.biz.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.