Egzekucja z lokatorskiego prawa do lokalu
Jakiś czas temu pisałem o egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To taka prawie „własność”. Ale potrzeby mieszkaniowe członków spółdzielni mogą być zaspakajane także w inny sposób, a mianowicie przy wykorzystaniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
Prawo to powstaje na podstawie umowy i jest tylko stosunkiem umownym, a zatem jest w zasadzie nie jest już tak atrakcyjne jak własnościowe (np. nie może być zbyte ani odziedziczone). Nie uciszysz się z tego, że nie podlega ono egzekucji. Nie znaczy to jednak, że dla Ciebie jest całkowicie bezwartościowe. Przeciwnie, są sytuacje, gdy możesz uzyskać przynajmniej częściowe zaspokojenie dzięki temu prawu. Jak?
Poprzez wkład mieszkaniowy. To kwota pieniędzy, jaką członek spółdzielni musi zapłacić spółdzielni (a dokładnie to różnica między kosztem budowy przypadającym na lokal danego członka, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu). Czasami są to niemałe sumy. Normalnie, podczas funkcjonowania Twojego dłużnika jako członka spółdzielni, wkład „leży” na koncie spółdzielni i członek spółdzielni nie może nic z nim zrobić.
Ale Ty, jako wierzyciel dysponujesz narzędziami, które pozwalają na zaspokojenie roszczeń z wkładu. Dotyczy tego art. 27 § 3 Prawa spółdzielczego:
§ 3. Jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów. W takim wypadku roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie sześciu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów
Bezskuteczność należy oczywiście wykazać postanowieniem komornika o umorzeniu egzekucji.
W dalszej kolejności, po upływie terminu wymagalności (uwaga na przedawnienie – 3 lata!) spółdzielnia ogłasza przetarg na „przekształcenie” tego prawa w prawo odrębnej własności do lokalu. Przepisy art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i statuty konkretnych spółdzielni precyzyjnie regulują całą procedurę. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 11 ust. 2 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.
Wartość rynkowa będzie ustalana na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę.
Ale żeby nie było tak pięknie, to pamiętaj, że z tej wartości rynkowej potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową (w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy). No i musza dodać, że warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu, a to może być czasami kłopot.
Podobne zasady obowiązują, gdy dłużnik do niedawna był członkiem spółdzielni, a jego członkostwo ustało. Może być tak, że oczekuje on na wypłatę wartości wkładu (np. trwają przetargi). Warto zatem ustalać na jakiej podstawie dłużnik zamieszkiwał w różnych lokalach także w przeszłości. A nóż widelec właśnie przestał być członkiem i ma otrzymać wkład?
Generalnie prawo lokatorskie może uzyskać całkiem niezłą cenę, bowiem mieszkania w spółdzielniach mieszkaniowych są czasami na naprawdę wysokim poziomie. Także cenowym.
I to co zostanie przypadnie Tobie (po potrąceniu kosztów). Warto więc zainteresować się tym czy dłużnik nie jest lub do nie dawna nie był członkiem spółdzielni mieszkaniowej. A może innej niż mieszkaniowa?
A ciekawi mnie jakie Kolega ma zdanie na temat wkładu mieszkaniowego w przypadku gdy spółdzielnia nabyła lokale nieodpłatnie od przedsiębiorstwa państwowego.
Ryszard Stolarz
http://www.spółdzielnia-mieszkaniowa.pl
@Ryszard, jak pojawi mi się taki casus to od razu napiszę. Na blogu staram się pisać o tym, co akurat wałkuję w praktyce. Jak trafię na SM po P.P. to napiszę od razu 8)
Witam! Czytam oststnio wszystko co dotyczy SM i stwierdzam, że to państwo w państwie.Znajomy zamieszkiwał wraz z rodziną i mamą jej mieszkanie lokatorskie. Kiedy matka zmarła 04.1999 r. nie dopełnił ustawowych i spółdzielczych formalności aby przejąć po matce członkostwo, nawet nie przeprowadził sprawy spadkowej. Rozstał się z żoną, wyprowadził. Rodzinka mieszkała kilka lat, płaciła czynsz. Potem on się tam wprowadził. Wystąpił do spółdzielni o przyjęcie w poczet członków.Odmówiono mu. 24 stycznia 2012 oddał SM mieszkanie. Odziedziczył wkład, nie był nigdy członkiem spółdzielni. Nie może jednak odzyskać pieniędzy. Spółdzielnia organizuje przetargi, ale nie może sprzedać mieszkania, I co teraz jeśli go nie sprzeda to on nigdy nie dostanie swoich pieniędzy?
@Gosia, sorry, ale specjalistą od prawa spółdzielczego nie jestem. Jest nawet blog temu poświęcony, może tam będzie jakaś rada?
Mam wątpliwości dotyczące samego aspektu wymagalności wkładu. Dopuścił się Pan pewnego uproszczenia, prosiłbym o uszczegółowienia Pana opinii w tym zakresie – konkretnie – po upływie 6 miesięcy udział staje się wymagalny – sam jednak fakt wymagalności udziału nie powoduje możliwości prowadzenia bezpośredniej egzekucji z wkładu. Najpierw musi wygasnąć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Pytanie w związku z tym nasuwa się samo – czy spółdzielnia musi podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa? Dopiero po skutecznym podjęciu takiej uchwały (moim zdaniem oczywiście) możliwe będzie dalsze prowadzenie egzekucji z wkładu. Na jakiej zaś podstawie spółdzielnia stwierdzi wygaśnięcie prawa, skoro członek spółdzielni np. cały czas nie zalega z opłatami – czy wynika to z wykładni art.11 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych? (tak mi się wydaje). Oczywiście dalsze obowiązki osób zajmujących lokal wynikają z art.7 w/w ustawy. Problem o jakim pisze wynika z praktyki – spółdzielnie twierdzą, że sama wymagalność wkładu nie powoduje wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu. Jaka jest Pana opinia (i czy przypadkiem spotkał się Pan z jakąś opinią judykatury w tym temacie?) Pozdrawiam.
@Grzegorz, super pytanie. No cóż, to mimo wszystko jest to blog, gdzie przekaz jest nieco inny od komentarza prawniczego.
Tak, wiem SM podnoszą, że wymagalność roszczenia o wkład nie za bardzo ich interesuje w kontekście praw wierzyciela do tego roszczenia. Jednak inaczej treść art. 27 prawa spółdzielczego pozbawiona byłaby wartości normatywnej. Jednak tak naprawdę nie ma chyba recepty na zmuszenie SM do uchwały. Nie „ćwiczyłem” tego jednak w sądzie i nie wiem, jaka byłaby reakcja na powództwo. Skutecznie natomiast robiłem to przy byłych już członkach SM.
Podzielę się wrażeniami – na razie wezwałem SM do podjęcia uchwały. Poćwiczyć zawsze warto szczególnie, że gra jest warta świeczki, a rozszerzanie art.9 ust. 3 ustawy o SM na wkład mieszkaniowy nie ma sensu i brak jest podstaw do odmowy podjęcia uchwały. Szkoda tylko, że brak jest „normatywnego bata” na spółdzielnie. Przez sekundę zastanawiałem się nad pozwem o ustalenie, ale raczej odpada. Nie mniej Twój pomysł dał mi podstawy do sporego myślenia w weekend 🙂
Dzien dobry panie karolu. Mam nadzieje ze bedzie pan mi mogl pomoc. Moja mama przebywa razem ze mna w Anglii. Wciaz utrzymuje mieszkanie lspoldzielcze,lokatorskie.Postanowilismy je oddac do spoldzielni poniewaz nikt tam wiecej nie mieszka i mieszkanie stoi puste.Zadzwonilam wiec do naszej spoldzielni i pani mi powiedziale ze nie ma problemu. Mozemy oddac mieszkanie po czym spoldzielnia wystawi mieszkanie na przetarg a uzyskane pieniadze beda nam oddane. Lecz okazalo sie ze nie jest to takie proste gdyz mama musi pojsc do notariusza i zrobic tak zwane;”stwirdzenie sprawy do spadku”.ktos jednak mi powiedzial ze mieszkanie lokatorskie nie podlega prawu dziedziczeniu. czy po przetargu nie powinna byc to moja ktorej sie wszystko nalezy?Mieszkanie jest na nazwisko mojej mamy,tato i moj starszy brat nie zyje.Pozostala tylko moja mama ja jej corka i moj mlodszy brat.Moj brat ,ktory nie zyje zyl w zwiazku pozamalzenskim w ktorym mia syna. My nie utrzymujemy kontaktu z moim niezyjacym brata synem od kilku lat i kedy moja mama uslyszala ze jemu by sie jakas czesc z tego nalezla to stwierdzila ze woli go oddac na cel harytatywnt i sama nic z tego nie miec.Przykro mi ale taka jest prawda. mam nadzieje ze bedzie mi pan mogl pomoc czy my mozemy ominac to „stwirdzenie sprawy do podatku? W koncu to moja mama oplacala to mieszkanie przez caly czas. Z gory dziekuje.
Anna Wojciechowska
@Pani, Anno, ta kwestia to temat dla jakiegoś innego bloga. Ten dotyczy wierzytelności…
Witam! Tak na szybko, w biegu (a dokładniej z poczekalni u lekarza ;)). Zastanawiam się czy faktycznie warunkiem niezbędnym do zastosowania regulacji z art. 27 par.3 ps, jest postanowienie o umorzeniu egzekucji wobec stwierdzenia jej bezskuteczności, czy niewystarczającym byłoby już samo wysłuchanie z art.827 kpc? To znacznie uprościłoby sprawę, a przede wszystkim wyeliminowałoby niebezpieczny moment nieprowadzenia przeciwko dłużnikowi postępowania egzekucyjnego.
Pozdrawiam!
Justyna, „okaże się”, to nie znaczy, może „być może okaże się”. Zdrowia życzę 🙂
Pan który rozpoczął temat bodajże jest to Pan Karol Sienkiewicz napisał : Prawo to powstaje na podstawie umowy i jest tylko stosunkiem umownym, a zatem jest w zasadzie nie jest już tak atrakcyjne jak własnościowe (np. nie może być zbyte ani odziedziczone).
Tymczasem ja odziedziczyłem po swoich rodzicach prawo do lokalu spółdzielczo-lokatorskiego, więc coś tu się nie zgadza.