Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości

Obowiązująca od 16 maja 2020 r. tzw. Tarcza antykryzysowa 3.0 wprowadza szczególne rozwiązania mające chronić dłużników przed zbytnią odpowiedzialnością. Cel jest być może i słuszny, ale nikt chyba nie pomyślał o interesie wierzyciela. A przecież on również zasługuje na sprawiedliwe traktowanie. Na skutek zmian w kpc licytacja z nieruchomości będzie bardzo utrudniona, a czasami wręcz niemożliwa. Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości to nowe regulacje, które na szczęście nie są tak złe jak może się wydawać. Nowe przepisy wejdą w życie już 30 maja 2020 r.

Nowelizacja wprowadza nowy przepis do kpc – art. 952(1). Zawiera on 5 paragrafów, z których jeden będzie miał zastosowanie tylko w czasie epidemii. Pozostałe będziemy stosować na co dzień. Przyjrzyjmy się zatem tym regulacjom.

Licytacja na wniosek wierzyciela

Pierwszy paragraf wydaje się dość neutralny – otóż zgodnie z nim

Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela.

Licytacja mieszkania lub domu wymaga zatem wniosku wierzyciela. O samym wniosku za chwilę, przyjrzyjmy się jednak temu kryterium „zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dłużnika” oraz trybowi wyznaczenia terminu.

Już na pierwszy rzut oka widać, że nie będzie to dotyczyło dłużników-przedsiębiorców, którzy nie są osobami fizycznymi. Spółki nie mają bowiem potrzeb mieszkaniowych. Ale potrzeby te mają na pewno dłużnicy prowadzący działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG. W każdym przypadku, gdy dłużnikiem będzie osoba fizyczna o termin musi wnieść wierzyciel. W pozostałych przypadkach stosujemy regułę dotychczasową, czyli termin licytacji wyznaczy komornik z urzędu.

Natomiast pojęcie „zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych” oznacza miejsce, gdzie dłużnik (ale uwaga – już nie inna osoba, np. członek jego rodziny) mieszka. Nie będzie to więc drugie czy jeszcze kolejne mieszkanie dłużnika, ale tylko to jedno, w którym mieszka, przebywa na co dzień. Czy to łatwo ustalić? Zapewne w większości przypadków tak, ale co w sytuacji, gdy dłużnik ma więcej mieszkań? I przebywa w nich okresowo? Przecież chociażby orzecznictwo NSA potwierdza, że można swoje potrzeby mieszkaniowe zaspakajać okresowo czy w różnych miejscach. To duża wada nowego rozwiązania.

5% Kiedy wierzyciel może złożyć wniosek o egzekucję

Wydawałoby się, że to nic prostszego – po zajęciu nieruchomości, jej opisie i oszacowaniu złożyć wniosek o licytację. Otóż nie, istotną barierę przewiduje paragraf drugi:

Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, o którym mowa w § 1, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

A zatem o tym, czy można złożyć taki wniosek decydować będzie wartość nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym. Jeżeli więc nieruchomość warta jest powiedzmy 1.000.000 zł  – ładny, spory dom w dobrej lokalizacji – to dług (bez odsetek i kosztów) musi wynosić przynajmniej 1/20 tej wartości, czyli 50.000 zł. A zatem długi o niższej wartości – ale to nie znaczy, że w ogóle niskiej – nie będą zaspakajane w ten sposób.

I od razu sugestia dla wierzycieli – zanim złożycie wniosek o opis i oszacowanie upewnijcie się, że należność główna przekracza wartość 5% nieruchomości. Jeżeli się okaże, że nie przekracza, to może być szkoda pieniędzy na biegłego i wycenę (co też może kosztować ładne kilkaset złotych).

Dlatego podnosi się już w mediach, że to skłoni to dłużników do lekceważenia niskich roszczeń (co nie jest jednak oczywiste).

Razem łatwiej, czyli wielu wierzycieli

Jeżeli jednak dłużnik ma kilku wierzycieli i prowadzą oni egzekucję z nieruchomości (oczywiście tej, w której dłużnik mieszka, bo tylko o takiej mowa), to mogą połączyć swoje siły. Stanowi o tym paragraf 3:

Jeżeli egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, termin licytacji nieruchomości, o której mowa w § 1, wyznacza się również w przypadku, gdy wnioski w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

Wierzyciele powinni zatem współpracować: ustalić zasadność złożenia wniosku i potem zgodnie je złożyć. Czy tak będzie w rzeczywistości? Wątpię… Ale jestem optymistą i wierzę, że współpraca się opłaca.

Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości – ważne wyjątki

Każdy niemal przepis ma swoje wyjątki, nie inaczej jest i ty razem. Otóż zgodnie z § 4

Przepisów § 2 i 3 nie stosuje się, jeżeli należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym lub mimo niespełnienia warunków przewidzianych w tych przepisach zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik, do którego nieruchomość należy, albo sąd. Sąd wyraża zgodę na wyznaczenie terminu licytacji na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Na postanowienie sądu oddalające wniosek wierzyciela przysługuje zażalenie.

Uprzywilejowanie (czyli możliwość złożenia wniosku o licytację bez względu na wartość nieruchomości) dotyczy zatem:

  1. Skarbu Państwa, który ściąga swoje wierzytelności;
  2. egzekucji należności zasądzonej w sprawie karnej (o egzekucji wyroku karnego pisałem np. tutaj >>)
  3. sytuacji, gdy dłużnik wyraził zgodę na licytację; teoretycznie taka sytuacja możne mieć miejsce, np. jeżeli dłużnik ma pewność, że nieruchomość i tak nie zostanie sprzedana; praktycznie nie sądzę….
  4. sytuacja, gdy zgodę na licytację wyrazi sąd – to bardzo ważne, bo sąd może wyrazić zgodę, także wówczas, gdy dłużnik nie ma innego majątku z którego wierzyciel może się zaspokoić. Wierzyciel musi zatem wykazać, że egzekucja z innego majątku była bezskuteczna, co nie powinno być szczególnie trudne. Dlatego uważam, że wcale aż tak źle nie będzie z tymi licytacjami, co najwyżej będzie trzeba staranniej prowadzić postępowanie, ale akurat dla nas to żadna nowość.

I w sumie z powodu tego ostatniego wyjątku zgadzam się z tym poglądem:

W konsekwencji wprowadzone przez art. 952(1) k.p.c. ograniczenia w egzekucji z nieruchomości mogą okazać się iluzoryczne, przyczyniając się jedynie do przedłużenia postępowania i zmuszając wierzycieli do uzyskiwania stosownej zgody sądu przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości.

Ochrona w czasie epidemii

Ostatni paragraf nowego artykułu dotyczy już tylko stanu epidemii. Otóż zgodnie z nim

Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

Niezależnie zatem od tego, czy wierzyciel może złożyć wniosek bo jego roszczenie przewyższa wartość nieruchomości albo sąd karny zasądził mu to w wyroku, to w najbliższych miesiącach licytacja i tak się nie odbędzie.

Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości – wejście w życie

Uwaga – przepis ten wejdzie w życie 30 maja 2020 r., zatem za kilka dni. Będzie on dotyczył także postępowań egzekucyjnych już wszczętych, jeżeli wniosek o pierwszą licytację nie został złożony! Jeżeli nie chcesz zatem, by egzekucja została wstrzymana – a planujesz za jakiś czas licytować nieruchomość dłużnika – masz jeszcze czas na złożenie wniosku.

Uzasadnienie ustawy

Na koniec kilka zdań z uzasadnienia. Cel słuszny, walka z lichwą czy szykanowaniem, nie mam do tego zastrzeżeń. Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości to problem ważny społecznie.. Ale czy nie można było tego jakoś inaczej załatwić? Bo przykład wskazuje na 1% wartości a nie 5%. Rozmiar zadłużenia ma jednak znaczenie.

Powyższe rozwiązania stanowią odpowiedź na wielokrotnie stwierdzane w praktyce sytuacje, w których złożenie przez wierzyciela wniosku o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości służyło li tylko szykanowaniu dłużnika. W praktyce egzekucyjnej do nagminnych należą przypadki, w których egzekucja z nieruchomości dłużnika (wartej kilkaset tysięcy złotych) była kierowana w celu egzekucji kwot o bagatelnej wartości (rzędu co najwyżej kilku tysięcy złotych). Możliwość stosowania środków egzekucyjnych skierowanych do nieruchomości służących zaspokojeniu celów mieszkaniowych dłużnika przy egzekucji niewielkich kwot stoi w oczywistej sprzeczności z podstawowymi założeniami ochrony dłużnika przed egzekucją naruszającą jego godność osobistą.

***

Zdjęcie tytułowe wykonałem kilka dni temu podczas wypadu z Piotrem Zamrochem, moim wspólnikiem, na Halę Izerską. To fundamenty domu, który stał tam gdzieś do lat 50tych. Służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ale przyszło wojsko ludowe i kazało się wyprowadzić…

***

Niniejszy wpis jest elementem kampanii informacyjnej dla pracodawców i przedsiębiorców prowadzonej przez Kancelarię Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. w ramach wsparcia w czasie epidemii. Jeżeli interesują Cię inne praktyczne zagadnienia, mogące mieć znaczenie w tym okresie, to zapraszam na pozostałe blogi naszych prawników:

  • Piotra Zamrocha Przesył energii– porady m.in. o możliwościach działania przedsiębiorstw przesyłowych w stanie epidemii.
  • Iwo Fisza Zagospodarowanie przestrzenne – informacje o tym, jak działają organy administracji w czasie epidemii
  • Agaty Kicińskiej Prawo dla pracodawcy– praktyczne wskazówki jak poruszać się po przepisach Tarczy antykryzysowej.
  • Oliwi Radlak Konstytucja biznesu– wskazówki dla spółek dotyczące funkcjonowania w czasie epidemii.
  • Wojciecha Jelińskiego Pozew z faktury– porady dla przedsiębiorców, którzy muszą podać dłużnika do sądu.
  • Edyty Stark Zakończenie działalności – porady dla przedsiębiorców poszukujących ochrony w przepisach prawa upadłościowego.

Karol Sienkiewicz

Od prawie 20 lat z pasją pomagam przedsiębiorcom w poruszaniu się po zawiłych przepisach prawa i korytarzach sądowych. Działam skutecznie i sprawnie.

Podobne artykuły

  1. Marta pisze:

    Czy przepis przejściowy nie budzi Pana wątpliwości? Przecież obecnie (przed 30 maja) brak jest obowiązku składania wniosku o pierwsza licytacje, czyli jeśli już mamy wyznaczony termin licytacji (na czerwiec) to musimy stosować nowe przepisy czy nie?

  2. Marta, art. 64 projektu rzeczywiście jest dziwny, ale jego literalne brzmienie wskazuje na konieczność złożenia wniosku pierwszy termin licytacji. Jeżeli to się utrzyma to chyba z ostrożności taki wniosek bym złożył…

    • Marta pisze:

      Tylko, że sąd wyznaczajac termin licytacji (przed wejściem tarczy) sprawdził, że wszystko jest ok, wyznaczył licytację. I teraz winien ją odwołać wskazując, że brak jest wniosku oo I licytacje? Ach ten racjonalny ustawodawca…

    • Andy pisze:

      “jeżeli przed tą datą nie został złożony przez wierzyciela wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości.” – może ustawodawca nie wiedział, że wniosek o wyznaczenie pierwszego terminu licytacji nie jest konieczny ?

    • Marta pisze:

      Znalazłam fragment z uzasadnienia do projektu Tarczy:
      Analogicznie, jak w przypadku rozwiązań zawartych w ustawie zmienianej w art. 1, również rozwiązania o charakterze proceduralnym (wprowadzane w proj. art. 2 ustawy) wprowadzają nową instytucję, która ogranicza uprawnienia wierzycieli w stosunku do dotychczasowego stanu prawnego. Tym samym konieczne jest przyjęcie rozwiązań intertemporalnych odwołujących się do zasady kontynuacji i zakładających, że nowe rozwiązania nie mają wpływu na bieg toczących się postępowań, chyba że nie został jeszcze złożony przez wierzyciela wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości. Tym samym pozwala to uniknąć zarówno ewentualnych komplikacji w postępowaniach, w których egzekucja jest już na zaawansowanym etapie, jak też wyeliminowane zostaje ryzyko naruszenia praw wierzycieli, z czym mógłby wiązać się zarzut retroaktywności projektowanych przepisów.

      • Marta, chyba nie rozumiem… ustawa jakby co innego mówi.
        Ale żeby jednak to ograniczenie nie było zbyt bolesne – wniosek taki lepiej złożyć.

        • Andy pisze:

          Ustawodawca cały czas odnosi się do wniosku o wyznaczenie pierwszego terminu licytacji. Może należałoby zamienić słowa “nie został jeszcze złożony przez wierzyciela wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości” na “nie został jeszcze wyznaczony termin pierwszej licytacji nieruchomości”. Wtedy to ma sens.

  3. Andy pisze:

    “Sąd wyraża zgodę na wyznaczenie terminu licytacji na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Na postanowienie sądu oddalające wniosek wierzyciela przysługuje zażalenie.” Rozumiem, że dłużnikowi nie przysługuje żaden środek zaskarżenia ?

  4. Andy pisze:

    Mam jeszcze jedną wątpliwość co do art. 952(1) paragraf 5 . Co w przypadku, gdy jest kilku wierzycieli egzekwujących ale tylko jeden był bystry i złożył wniosek o przeprowadzenie pierwszej licytacji nieruchomości przed 30 maja. Czy licytację w okresie epidemii przeprowadza się, jeżeli tak, to co z pozostałymi wierzycielami egzekwującymi. Czy korzystają ze skutków licytacji ? I tak ogólnie jaki jest sens w składaniu wniosków o przeprowadzenie licytacji nieruchomości i od tego uzależnianie przeprowadzenie jej w okresie epidemii. Przecież ratio legis przepisu było nie przeprowadzanie licytacji w okresie pandemii.

    • Andy, przepis zakazuje licytacji, ale jeżeli ona się odbędzie to ze wszystkimi konsekwencjami, także co do podziału sumy. A w kwestii sensu to proszę na Wiejską 🙂

      • Andy pisze:

        Jeżeli przyjąć analogię z wymogów wyznaczenia terminu 2 licytacji to uważam, że taki wniosek jest konieczny do tego by wierzyciel egzekwujący uczestniczył w licytacji i jej skutkach. Po okresie 6 miesięcy od daty 1 licytacji taka egzekucja z nieruchomości się umorzy z urzędu ( 824 kpc ). Ergo jeżeli do przeprowadzenia licytacji niezbędny jest wniosek wierzyciela egzekwującego to brak takiego wniosku odniesie identyczny skutek, co więcej nie będzie podlegał on sanacji gdyż upłynął już termin na jego złożenie. Trochę już późno ale takie mam przemyślenia 😉

        • Ciekawska pisze:

          Termin drugiej licytacji nieruchomości mieszkalnej wyznaczony jeszcze przed epidemia na polowe czerwca 2020. Nie odbyła się, Sędzia powołał się na zakaz przeprowadzania licytacji w epidemii. Można zaskarżyć decyzje Sędziego?

  5. Andy pisze:

    Mam jeszcze wątpliwość bo przepis art. 64 ustawy zmieniającej brzmi „Przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą stosuje się również do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli przed tą datą nie został złożony przez wierzyciela wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości.”. Czy czasem nie jest tak, że ustawodawcy chodziło aby w czasie epidemii nie były przeprowadzane licytacje nieruchomości i czas na złożenie wniosku o wyznaczenie 1 terminu licytacji ( na marginesie nikt takich wniosków nie składa – tylko o opis i oszacowanie – o tym juz wspominaliśmy ) został ograniczony do „przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy”. Artykuł mówi jasno o ustawie, a nie o przepisie. Ustawa weszła w życie 16 maja 2020 roku, a przepis art. 952(1) wejdzie 30 maja 2020 roku. Czy czasem nie jest tak, że termin na złożenie wniosku upłynął 16 maja 2020 roku ? Pozdrawiam.

  6. RG pisze:

    Panie Mecenasie, to może powrót do pomysłu : https://www.dochodzeniewierzytelnosci.pl/2012/03/02/czy-forum-wierzycieli-to-dobry-pomysl/

    Jakoś gdzieś trzeba będzie się zwoływać :).
    Pytanie tylko jak, aby to było legalne ?

    Bo jak rozumiem rzucenie na forum hasła : ” Szukam TW na kwotę powyżej 30 000 zł celem skierowania egzekucji do WA1M/0000000/9 będzie pewnie postrzegane jako naruszenie ochrony danych osobowych …

    Zatem forum wierzycieli w darknecie 🙂

  7. Robert pisze:

    Tylko ile jest nieruchomości dłużników które nie są ‘zawalone’ hipotekami ponad wartość nieruchomości. 5%? Mniej? I ile licytacji nie dochodzi do skutku między innymi z powodu nierzetelnej wyceny wziętej “z kosmosu”: http://pamietnikwindykatora.pl/prawie-100-roznica-w-dwoch-wycenach-nieruchomosci-dokonanych-przez-tego-samego-rzeczoznawce-bieglego/ Według mnie, omawiana zmiana nie przyniesie negatywnych skutków globalnie a może przeciwnie, uchroni wielu wierzycieli przed poniesieniem dodatkowych kosztów nie do odzyskania.

    • Robert, też jestem umiarkowanym optymistą 🙂 Mam też nadzieję, że “efektem ubocznym” będzie staranne planowanie całego podejścia do windykacji przez wierzyciela oraz wzrost zainteresowania zabezpieczeniem i postępowaniem zabezpieczającym.

  8. Andrzej pisze:

    W tych przepisach przejściowych wszystko rozbija się o ten nieszczęsny wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji. Nikt tego nie składał, a komornik i tak robił swoje. Co ciekawe bez wniosku o drugą licytacje komornik nie zrobi żadnego ruchu. Teraz przyszło mi na myśl, czy można złożyć wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji przed przeprowadzeniem procedury opisu i oszacowana ? W myśl nowych przepisów wychodzi, że nie bo nie wiemy czy łapiemy się na te 5%. A jak to było do tej pory Pani mecenasie ? Czy jeśli w kwietniu 2020 wyznaczono termin opisu i oszacowania na czerwiec, to czy istniała możliwość złożenia wniosku o wyznaczenie pierwszej licytacji (przecież nieruchomość mogła mieć wady prawne) ? Jakoś prawa w tym kraju jest godna pożałowania.

    • Andrzej, do tej pory można było złożyć wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji razem z wnioskiem o dokonanie opisu i oszacowania, jednak w praktyce komornik wyznaczał ten termin dopiero po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania nieruchomości. Kwestię tę reguluje art. 952 KPC, zgodnie z którym termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. Ponadto dwa tygodnie przed licytacją Komornik musi ogłosić o niej poprzez publiczne obwieszczenie. Jako, że ciężko określić kiedy opis i oszacowanie się uprawomocni, to wyznaczenie terminu licytacji następuje dopiero po stwierdzeniu prawomocności opisu i oszacowania.
      Obecnie, jeżeli chodzi o licytację lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to bez znajomości treści opisu i oszacowania, nie jest możliwe złożenie wniosku o wyznaczenie pierwszego terminu, ponieważ na tym etapie nie można wykazać warunku wysokości dochodzonej należności głównej wystarczającej do przeprowadzenia licytacji.

  9. honoratka pisze:

    Zaglądając tu od czasu do czasu trafiam na ciekawe artykuły. Zbieram pomału informacje, a ten blog jest cennych ich źródłem. Będę tu częściej.

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *