Jakiś czas temu pisałem o egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To taka prawie „własność”. Ale potrzeby mieszkaniowe członków spółdzielni mogą być zaspakajane także w inny sposób, a mianowicie przy wykorzystaniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Prawo to powstaje na podstawie umowy i jest tylko stosunkiem umownym, a zatem jest w zasadzie nie jest już tak atrakcyjne jak własnościowe (np. nie może być zbyte ani odziedziczone). Nie uciszysz się z tego, że nie podlega ono egzekucji. Nie znaczy to jednak, że dla Ciebie jest całkowicie bezwartościowe. Przeciwnie, są sytuacje, gdy możesz uzyskać przynajmniej częściowe zaspokojenie dzięki temu prawu. Jak?

Poprzez wkład mieszkaniowy. To kwota pieniędzy, jaką członek spółdzielni musi zapłacić spółdzielni (a dokładnie to różnica między kosztem budowy przypadającym na lokal danego członka, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu). Czasami są to niemałe sumy. Normalnie, podczas funkcjonowania Twojego dłużnika jako członka spółdzielni, wkład „leży” na koncie spółdzielni i członek spółdzielni nie może nic z nim zrobić.

Ale Ty, jako wierzyciel dysponujesz narzędziami, które pozwalają na zaspokojenie roszczeń z wkładu. Dotyczy tego art. 27 § 3 Prawa spółdzielczego:

§ 3. Jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów. W takim wypadku roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie sześciu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów

Bezskuteczność należy oczywiście wykazać postanowieniem komornika o umorzeniu egzekucji.

W dalszej kolejności, po upływie terminu wymagalności (uwaga na przedawnienie – 3 lata!) spółdzielnia ogłasza przetarg na „przekształcenie” tego prawa w prawo odrębnej własności do lokalu. Przepisy art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i statuty konkretnych spółdzielni precyzyjnie regulują całą procedurę. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 11 ust. 2 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.

Wartość rynkowa będzie ustalana na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę.

Ale żeby nie było tak pięknie, to pamiętaj, że z tej wartości rynkowej potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową (w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy). No i musza dodać, że warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu, a to może być czasami kłopot.

Podobne zasady obowiązują, gdy dłużnik do niedawna był członkiem spółdzielni, a jego członkostwo ustało. Może być tak, że oczekuje on na wypłatę wartości wkładu (np. trwają przetargi). Warto zatem ustalać na jakiej podstawie dłużnik zamieszkiwał w różnych lokalach także w przeszłości. A nóż widelec właśnie przestał być członkiem i ma otrzymać wkład?

Generalnie prawo lokatorskie może uzyskać całkiem niezłą cenę, bowiem mieszkania w spółdzielniach mieszkaniowych są czasami na naprawdę wysokim poziomie. Także cenowym.

I to co zostanie przypadnie Tobie (po potrąceniu kosztów). Warto więc zainteresować się tym czy dłużnik nie jest lub do nie dawna nie był członkiem spółdzielni mieszkaniowej. A może innej niż mieszkaniowa?