Klauzula wykonalności dla nabywcy nieruchomości (III CZP 55/17)

Klauzula wykonalności na akcie notarialnym, w którym dłużnik poddał się egzekucji, przeżywa ostatnio renesans. Z jakiego powodu? Oczywiście 500+. Ale dzisiaj chcę napisać o „normalnym” zastosowaniu tej klauzuli oraz o uchwale Sądu Najwyższego z 17 listopada 2017 r. dotyczącej właśnie art. 777 kpc.

Sprawa dotyczyła typowej w obrocie gospodarczym umowy, a mianowicie dzierżawy. Zapewne znasz tę umowę (chociaż często mylona jest z najmem). Generalnie w umowie tej chodzi o oddanie nieruchomości do korzystania (jak w najmie) i pobierania pożytków (właśnie te pożytki są typowe dla dzierżawy).

W omawianym przypadku chodziło o dzierżawę nieruchomości rolnej, ale zasada dotyczy każdej dzierżawy. Obowiązkiem dzierżawcy było płacenie czynszu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych. Dzierżawcy – kilkoro rolników – w osobnym akcie poddało się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego co do zapłaty czynszu (art. 777 § 1 pkt 5 kpc). Po 10 latach dzierżawy Agencja grunt rolny sprzedała, a nabywca wstąpił do umowy jako strona. I po roku rolnicy przestali płacić czynsz.

Wobec zaległości wierzyciel wystąpił o nadanie aktowi klauzuli wykonalności i Sąd Rejonowy klauzulę nadał. Sąd uznał bowiem, skąd inąd prawidłowo, że skoro wszystkie warunki formalne zostały spełnione, to klauzulę należy nadać. I zaczyna się nasz kazus: czy aby na pewno wierzyciel, który przecież nie był stroną pierwotnej umowy dzierżawy, może uzyskać taką klauzulę?

Wydaje się, że kwestię tę jasno reguluje art. 788 § 1 kpc:

Jeżeli uprawnienie lub obowiązek po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub w toku sprawy przed wydaniem tytułu przeszły na inną osobę, sąd nada klauzulę wykonalności na rzecz lub przeciwko tej osobie, gdy przejście to będzie wykazane dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym.

Ale czy to naprawdę jest takie oczywiste? Otóż Sąd Okręgowy w L. (anonimizacja) uznał, że są jakieś wątpliwości. Czy aby na pewno nabywca nieruchomości, który wstępuje w stosunek dzierżawy, wstępuje również w uprawnienia wynikające z aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do czynszu?

Na szczęście Sąd Najwyższy nie miał wątpliwości i w sprawie III CZP 55/17 podjął uchwałę, zgodnie z którą można taką klauzulę nadać. Dla porządku zacytuję całą treść uchwały:

Artykuł 788 § 1 k.p.c. może być podstawą nadania tytułowi egzekucyjnemu, o którym mowa w art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. klauzuli wykonalności na rzecz nabywcy rzeczy wydzierżawionej, który wstąpił w stosunek dzierżawy (art. 678 § 1 k.c. w związku z art. 694 k.c.) w miejsce wierzyciela, na korzyść którego dłużnik złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

To taki mały kroczek w kierunku zwiększenia bezpieczeństwa wierzycieli. A w tej sprawie udało się całą sprawę przeprowadzić naprawdę szybko: 16 maja 2016 r. postanowienie Sądu Rejonowego, 21 marca 2017 r. pytanie prawne do Sądu Najwyższego i 17 listopada 2017 r. uchwała tegoż Sądu. Najdłużej zatem trwało postępowanie pomiędzy Sądem Rejonowym a Okręgowym, Najwyższy uwinął się bardzo szybko.