Hipoteka się nie przedawnia, to potwierdzone!

Przedawnienie roszczeń to jeden z negatywnych skutków upływu czasu. Jego skutkiem jest odmowa zapłaty. Z praktycznego punktu widzenia przedawnienie oznacza właściwie wygaśniecie długu. Ale nie zawsze, co potwierdził właśnie Trybunał Konstytucyjny w sprawie SK 31/17. 

Po co jest przedawnienie

Przedawnienie to rozwiązanie, które ma służyć przede wszystkim dłużnikom. Ustawodawca uważa, że jeżeli wierzyciel przez kilka lat nie interesował się swoimi pieniędzmi, to pewnie o nich zapomniał. Dlatego właśnie ostatnio skrócono okres przedawnienia z 10 do 6 lat. Pisałem o tym ze szczegółami.

Poradnik o nowych zasadach przedawnienia roszczeń

Hipoteka jako prawo rzeczowe

Na szczęście nie zawsze upływ czasu prowadzi do utraty możliwości zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Antidotum na przedawnienie może być bowiem hipoteka.

Reprezentując wierzycieli w każdym możliwym przypadku obciążamy nieruchomość hipoteką. Najczęściej jest to hipoteka przymusową na podstawie nakazu zapłaty czy wyroku. Czasami stosujemy też hipotekę umowną, np. na podstawie ugody czy innej umowy. Jej ustanowienie jest dość proste i kosztuje tylko 200 zł.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe którego celem jest zabezpieczenie wierzytelności. Obciąża ona nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. W konsekwencji zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego. Hipoteka pozwala mu na dochodzenie roszczenia od każdego, kto jest właścicielem nieruchomości. Już wiele razy właśnie dzięki hipotece udało nam się zaspokoić interes klientów.

Hipoteka chroni przed przedawnieniem

Dzisiaj nie interesuje mnie hipoteka jako taka, ale jej znaczenie w kontekście przedawnienia Kluczowe znaczenie ma tutaj art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne.

Od razu widać, że przepis ten jest wyjątkiem od reguły ogólnej, wynikającej z kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z regułą ogólną dłużnik może uchylić się od zapłaty, podnosząc zarzut przedawnienia. Ale jeżeli wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką, to taki zarzut nic nie da. Co więcej, przedawnienie nie będzie uwzględnione nawet jeżeli nieruchomość została już sprzedana czy podarowana. Wystarcz, że jest wpisana w księdze wieczystej (a konkretnie w jej Dziale IV).

Jak bronili się dłużnicy

Istota hipoteki polega na tym, że wierzyciel hipoteczny (czyli ten, na którego rzecz hipoteka sjest wpisana) może żądać zapłaty teoretycznie przedawnionego roszczenia od właściciela nieruchomości. Ale dłużnicy – zwłaszcza ci dłużnicy, którzy kupili nieruchomość z hipoteką – bardzo często w takich sytuacjach podnosili zarzut przedawnienia. I Sąd Najwyższy wielokrotnie orzekał, że dłużnik rzeczowy nie może skutecznie podnosić zarzutu przedawnienia (np. I CSK 616/15).

Sprawa w Trybunale Konstytucyjnym

Ale pewien bardzo zdeterminowany właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką postawił tezę, że wspomniany wyżej art. 77 ustawy jest niezgodny z Konstytucją, a konkretnie z wynikającą z niej zasadą równości i proporcjonalności. Jednak TK jednogłośnie 15 maja 2019 r. uznał, że wyważenie interesów właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym i wierzyciela hipotecznego, jakie jest skutkiem art. 77 ustawy o księgach wieczystych, nie narusza zasady proporcjonalności. Trybunał orzekł w konsekwencji, że

Art. 77 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2018 r. poz. 1916 i 2354 oraz z 2019 r. poz. 730) jest zgodny z art. 64 ust. 2 oraz z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Omówienie orzeczenia jest tutaj.

Wyrok ten stanowi ostateczne potwierdzenie, że hipoteka jest dobrym i bezpiecznym rozwiązaniem dla wierzycieli. Co prawda odsetki ulegną przedawnieniu, ale należność główna może być egzekwowana.

A na koniec ciekawostka. Zdjęcie na górze pochodzi z projektu domu mojego dziadka, który zbudował w 1939 r. w Nowej Wilejce. Gdyby obciążył nieruchomość hipoteką, nadal byłaby skuteczna (chociaż jej wartość wynosiłaby pewnie kilka złotych).