Nabywanie gruntów rolnych w egzekucji
Nabywanie gruntów rolnych podlega obecnie sporym ograniczeniom. Kiedyś zapewne zrozumiem po co są te ograniczenia, na razie jednak muszę je przyjąć do wiadomości i zaakceptować. Dura lex sed lex.
Ograniczenia te wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 r., mocno zmienionej trzy lata temu w kierunku utrudnień w obrocie ziemią rolną. Z przepisami tej ustawy mam do czynienia niemal codziennie, zarówno w związku z postępowaniami egzekucyjnymi jak i doradzaniem przy zbywaniu akcji czy udziałów w spółkach (bo ustawę stosuje się również do spółek, które mają grunty rolne).
Nabywanie gruntów rolnych w egzekucji
Ustawa ma zastosowanie do nabywana wszystkich nieruchomości powyżej 0,3 ha także w przypadku postępowania egzekucyjnego. Innymi słowy komornik, przeprowadzając licytację, musi stosować postanowienia ustawy. Dla wierzycieli to oczywiście problem, bo możliwość nabycia nieruchomości przez zainteresowanego znacznie zmalała. Na szczęście Sąd Najwyższy wyjaśnił jakiś czas temu, że o stosowaniu ustawy decyduje wszczęcie egzekucji.
Na szczęście nowelizacja, która wejdzie w życie 26 czerwca 2019 r. nieco łagodzi zasady nabywania gruntów rolnych w toku egzekucji
Grunty rolne dla każdego
Podstawowa zasada jest taka, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Oczywiście ustawa przewiduje szereg wyjątków, kiedy nieruchomość może nabyć nie rolnik. Najogólniej rzecz ujmując chodzi o rodzinę oraz Skarb Państwa. A od 26 czerwca katalog ten został rozszerzony o nieruchomości nabywane w toku egzekucji. Interesujący nas art. 2a będzie brzmiał tak:
1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.
3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:
(…)
11) w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
Czyli nadal tylko rolnik będzie mógł kupić grunt, ale od komornika już każdy, bez szczególnych kwalifikacji (własnych lub żony). I co ważne, do nabycia takiego nie jest potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. W projekcie autor uzasadnił to dość lakonicznie: „Są to szczególne sytuacje nabycia nieruchomości rolnych, w przypadku których brak jest uzasadnienia do wydawania zgód”.
Przepisy przejściowe
Czy nowe zasady mają zastosowanie do trwających egzekucji czy tylko tych, które rozpoczną się po 26 czerwca? Kwestie te powinny regulować przepisy przejściowe. Powinny, ale nie regulują.
To oczywiście nie jest przypadek czy niechlujstwo ustawodawcy. To działanie celowe – nowe przepisy „chwytają w locie” sprawy trwające, zatem stosuje się je od razu do wszystkich spraw już biegnących a jeszcze nie zakończonych. Potwierdzeniem tego jest okoliczność, że z mocy prawa umarza się wszystkie jeszcze otwarte sprawy o wydanie przez KOWR zezwolenia na nabycie.
Prawo nabycia obowiązuje
Nadal jednak została utrzymana zasada, że KOWR może nabyć każdą nieruchomość rolną, także tę sprzedawaną w toku egzekucji (no, chyba, że ma mniej niż 0,3 ha, bo wówczas w ogóle ustawy się nie stosuje). Przepis stanowi bowiem wyraźnie, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, to Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.
A obowiązkiem komornika jest zawiadomić KOWR o sprzedaży i to niezależnie od powierzchni zbywanej nieruchomości, nawet jeżeli jest ona niższa niż 5 ha. Przywoływany często areał 5 ha ma znaczenie jedynie dla obrotu udziałami czy akcjami spółek, będących właścicielami gruntów rolnych. Dla obrotu samymi gruntami powierzchnia ta nie ma znaczenia.
Co się zatem zmienia? Do licytacji komorniczej może przystąpić każdy, nawet nie rolnik. Jednak ponosi on ryzyko, że KOWR nabędzie taki grunt dla Skarbu Państwa. Czy ryzyko to jest duże? To zależy, na pewno trzeba je brać pod uwagę.
Warto też śledzić blog mojego kolegi Iwo Fisza, który również zajmuje się tą tematyką:
A ja bym powiedział, że raczej „durne lex sed lex”…
Michał, zrobiłem małą literówkę, po prostu zgubiłem literkę „n” w słowie „dura”… 🙂
Dzień dobry, nowe przepisy wg Pana działają również to postępowań wszczętych przed wejściem w życie nowelizacji?
Dzień dobry, nowe przepisy wg Pana działają również w postępowaniach wszczętych przed wejściem w życie nowelizacji?
wojtii, uzupełniłem wpis o tę kwestię, przeczytaj zatem raz jeszcze a znajdziesz odpowiedź.
Dziękuję, w końcu jakieś dobre rozwiązanie, jednak pozostawiające ogromne pole do nadużyć. już widzę biznesmenów wszczynających egzekucję przeciwko sobie na podstawie dogadanych TW, żeby obejść ograniczenia dotyczące nabywców gruntów.
A wystarczy ugoda 🙂
Ostatnio słyszałem teorię, że to dlatego, aby Amerykanie nie wykupowali polskich gruntów, gdzie ponoć wykryli, że jest ropa, tylko na razie na głębokości uniemożliwiającą ekonomiczną eksploatację (za to wyjaśnia to dlaczego jakiś amerykański raport uznaje, że za 100 lat Polska ma być najbogatszym europejskim państwem).
Lech, no to kupujmy 🙂
Ciekawy i przydatny artykuł. Sam planuje kupić jakieś takie grunty i muszę poczytać o tym kilka informacji i się dokształcić w temacie.
no to ja zadam pytanie i chyba najbardziej skomplikowane
w konkretnym dniu odbywa się przetarg nieograniczony organizowany przez kowr na grunt rolny, kilka dni póżniej odbywa sięlicytacja komornika urzędu skarbowego na inną nieruchomość rolną. czy mogę brać udział w obu przetargach/licytacjach przy założeniu że wygrywam oba i stan posiadania ziemi rolnej przekroczy 1ha. Czy niebędąc rolnikime będę musiał gospodarować (prowadzić gospodarstwo) na tych nieruchomościach ?