Obowiązująca od 16 maja 2020 r. tzw. Tarcza antykryzysowa 3.0 wprowadza szczególne rozwiązania mające chronić dłużników przed zbytnią odpowiedzialnością. Cel jest być może i słuszny, ale nikt chyba nie pomyślał o interesie wierzyciela. A przecież on również zasługuje na sprawiedliwe traktowanie. Na skutek zmian w kpc licytacja z nieruchomości będzie bardzo utrudniona, a czasami wręcz niemożliwa. Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości to nowe regulacje, które na szczęście nie są tak złe jak może się wydawać. Nowe przepisy wejdą w życie już 30 maja 2020 r.
Nowelizacja wprowadza nowy przepis do kpc – art. 952(1). Zawiera on 5 paragrafów, z których jeden będzie miał zastosowanie tylko w czasie epidemii. Pozostałe będziemy stosować na co dzień. Przyjrzyjmy się zatem tym regulacjom.
Licytacja na wniosek wierzyciela
Pierwszy paragraf wydaje się dość neutralny – otóż zgodnie z nim
Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela.
Licytacja mieszkania lub domu wymaga zatem wniosku wierzyciela. O samym wniosku za chwilę, przyjrzyjmy się jednak temu kryterium „zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dłużnika” oraz trybowi wyznaczenia terminu.
Już na pierwszy rzut oka widać, że nie będzie to dotyczyło dłużników-przedsiębiorców, którzy nie są osobami fizycznymi. Spółki nie mają bowiem potrzeb mieszkaniowych. Ale potrzeby te mają na pewno dłużnicy prowadzący działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG. W każdym przypadku, gdy dłużnikiem będzie osoba fizyczna o termin musi wnieść wierzyciel. W pozostałych przypadkach stosujemy regułę dotychczasową, czyli termin licytacji wyznaczy komornik z urzędu.
Natomiast pojęcie „zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych” oznacza miejsce, gdzie dłużnik (ale uwaga – już nie inna osoba, np. członek jego rodziny) mieszka. Nie będzie to więc drugie czy jeszcze kolejne mieszkanie dłużnika, ale tylko to jedno, w którym mieszka, przebywa na co dzień. Czy to łatwo ustalić? Zapewne w większości przypadków tak, ale co w sytuacji, gdy dłużnik ma więcej mieszkań? I przebywa w nich okresowo? Przecież chociażby orzecznictwo NSA potwierdza, że można swoje potrzeby mieszkaniowe zaspakajać okresowo czy w różnych miejscach. To duża wada nowego rozwiązania.
5% Kiedy wierzyciel może złożyć wniosek o egzekucję
Wydawałoby się, że to nic prostszego – po zajęciu nieruchomości, jej opisie i oszacowaniu złożyć wniosek o licytację. Otóż nie, istotną barierę przewiduje paragraf drugi:
Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, o którym mowa w § 1, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
A zatem o tym, czy można złożyć taki wniosek decydować będzie wartość nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym. Jeżeli więc nieruchomość warta jest powiedzmy 1.000.000 zł – ładny, spory dom w dobrej lokalizacji – to dług (bez odsetek i kosztów) musi wynosić przynajmniej 1/20 tej wartości, czyli 50.000 zł. A zatem długi o niższej wartości – ale to nie znaczy, że w ogóle niskiej – nie będą zaspakajane w ten sposób.
I od razu sugestia dla wierzycieli – zanim złożycie wniosek o opis i oszacowanie upewnijcie się, że należność główna przekracza wartość 5% nieruchomości. Jeżeli się okaże, że nie przekracza, to może być szkoda pieniędzy na biegłego i wycenę (co też może kosztować ładne kilkaset złotych).
Dlatego podnosi się już w mediach, że to skłoni to dłużników do lekceważenia niskich roszczeń (co nie jest jednak oczywiste).
Razem łatwiej, czyli wielu wierzycieli
Jeżeli jednak dłużnik ma kilku wierzycieli i prowadzą oni egzekucję z nieruchomości (oczywiście tej, w której dłużnik mieszka, bo tylko o takiej mowa), to mogą połączyć swoje siły. Stanowi o tym paragraf 3:
Jeżeli egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, termin licytacji nieruchomości, o której mowa w § 1, wyznacza się również w przypadku, gdy wnioski w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Wierzyciele powinni zatem współpracować: ustalić zasadność złożenia wniosku i potem zgodnie je złożyć. Czy tak będzie w rzeczywistości? Wątpię… Ale jestem optymistą i wierzę, że współpraca się opłaca.
Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości – ważne wyjątki
Każdy niemal przepis ma swoje wyjątki, nie inaczej jest i ty razem. Otóż zgodnie z § 4
Przepisów § 2 i 3 nie stosuje się, jeżeli należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym lub mimo niespełnienia warunków przewidzianych w tych przepisach zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik, do którego nieruchomość należy, albo sąd. Sąd wyraża zgodę na wyznaczenie terminu licytacji na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Na postanowienie sądu oddalające wniosek wierzyciela przysługuje zażalenie.
Uprzywilejowanie (czyli możliwość złożenia wniosku o licytację bez względu na wartość nieruchomości) dotyczy zatem:
- Skarbu Państwa, który ściąga swoje wierzytelności;
- egzekucji należności zasądzonej w sprawie karnej (o egzekucji wyroku karnego pisałem np. tutaj >>)
- sytuacji, gdy dłużnik wyraził zgodę na licytację; teoretycznie taka sytuacja możne mieć miejsce, np. jeżeli dłużnik ma pewność, że nieruchomość i tak nie zostanie sprzedana; praktycznie nie sądzę….
- sytuacja, gdy zgodę na licytację wyrazi sąd – to bardzo ważne, bo sąd może wyrazić zgodę, także wówczas, gdy dłużnik nie ma innego majątku z którego wierzyciel może się zaspokoić. Wierzyciel musi zatem wykazać, że egzekucja z innego majątku była bezskuteczna, co nie powinno być szczególnie trudne. Dlatego uważam, że wcale aż tak źle nie będzie z tymi licytacjami, co najwyżej będzie trzeba staranniej prowadzić postępowanie, ale akurat dla nas to żadna nowość.
I w sumie z powodu tego ostatniego wyjątku zgadzam się z tym poglądem:
W konsekwencji wprowadzone przez art. 952(1) k.p.c. ograniczenia w egzekucji z nieruchomości mogą okazać się iluzoryczne, przyczyniając się jedynie do przedłużenia postępowania i zmuszając wierzycieli do uzyskiwania stosownej zgody sądu przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości.
Ochrona w czasie epidemii
Ostatni paragraf nowego artykułu dotyczy już tylko stanu epidemii. Otóż zgodnie z nim
Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.
Niezależnie zatem od tego, czy wierzyciel może złożyć wniosek bo jego roszczenie przewyższa wartość nieruchomości albo sąd karny zasądził mu to w wyroku, to w najbliższych miesiącach licytacja i tak się nie odbędzie.
Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości – wejście w życie
Uwaga – przepis ten wejdzie w życie 30 maja 2020 r., zatem za kilka dni. Będzie on dotyczył także postępowań egzekucyjnych już wszczętych, jeżeli wniosek o pierwszą licytację nie został złożony! Jeżeli nie chcesz zatem, by egzekucja została wstrzymana – a planujesz za jakiś czas licytować nieruchomość dłużnika – masz jeszcze czas na złożenie wniosku.
Uzasadnienie ustawy
Na koniec kilka zdań z uzasadnienia. Cel słuszny, walka z lichwą czy szykanowaniem, nie mam do tego zastrzeżeń. Tarcza antykryzysowa a licytacja nieruchomości to problem ważny społecznie.. Ale czy nie można było tego jakoś inaczej załatwić? Bo przykład wskazuje na 1% wartości a nie 5%. Rozmiar zadłużenia ma jednak znaczenie.
Powyższe rozwiązania stanowią odpowiedź na wielokrotnie stwierdzane w praktyce sytuacje, w których złożenie przez wierzyciela wniosku o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości służyło li tylko szykanowaniu dłużnika. W praktyce egzekucyjnej do nagminnych należą przypadki, w których egzekucja z nieruchomości dłużnika (wartej kilkaset tysięcy złotych) była kierowana w celu egzekucji kwot o bagatelnej wartości (rzędu co najwyżej kilku tysięcy złotych). Możliwość stosowania środków egzekucyjnych skierowanych do nieruchomości służących zaspokojeniu celów mieszkaniowych dłużnika przy egzekucji niewielkich kwot stoi w oczywistej sprzeczności z podstawowymi założeniami ochrony dłużnika przed egzekucją naruszającą jego godność osobistą.
***
Zdjęcie tytułowe wykonałem kilka dni temu podczas wypadu z Piotrem Zamrochem, moim wspólnikiem, na Halę Izerską. To fundamenty domu, który stał tam gdzieś do lat 50tych. Służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ale przyszło wojsko ludowe i kazało się wyprowadzić…
***
Niniejszy wpis jest elementem kampanii informacyjnej dla pracodawców i przedsiębiorców prowadzonej przez Kancelarię Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. w ramach wsparcia w czasie epidemii. Jeżeli interesują Cię inne praktyczne zagadnienia, mogące mieć znaczenie w tym okresie, to zapraszam na pozostałe blogi naszych prawników:
- Piotra Zamrocha Przesył energii– porady m.in. o możliwościach działania przedsiębiorstw przesyłowych w stanie epidemii.
- Iwo Fisza Zagospodarowanie przestrzenne – informacje o tym, jak działają organy administracji w czasie epidemii
- Agaty Kicińskiej Prawo dla pracodawcy– praktyczne wskazówki jak poruszać się po przepisach Tarczy antykryzysowej.
- Oliwi Radlak Konstytucja biznesu– wskazówki dla spółek dotyczące funkcjonowania w czasie epidemii.
- Wojciecha Jelińskiego Pozew z faktury– porady dla przedsiębiorców, którzy muszą podać dłużnika do sądu.
- Edyty Stark Zakończenie działalności – porady dla przedsiębiorców poszukujących ochrony w przepisach prawa upadłościowego.
